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??一場關于“田園夢”的資本游戲，正在天津一些農村上演。

??自2022年天津市出臺閑置宅基地盤活政策后，薊州區、武清區、北辰區、西青區、寧河區等地農村涌現出數十個徽派合院項目。

??這些白墻黛瓦的建筑群打著“民宿”“康養”旗號，實則以19.8萬元～55.8萬元不等價格，向城市客群推銷20～30年長期租賃權，甚至出現“交易鑒證=大紅本”的概念偷換。

??中國房地產報記者調查發現，部分項目存在用地性質模糊、租期突破法律限制、運營主體資質存疑等亂象，暴露出政策落地與資本逐利間的深層矛盾。

??政策設計初衷希望通過“點狀開發”“整村運營”激活鄉村閑置集體資源，現實卻出現背離：用途異化，多數項目主打“養老居住”，與鄉村旅游關聯度低；收益失衡，村民每年保底收益較低，而一套合院20年租金可達50萬元，資本與農戶的收益分配比例懸殊。

??長租20年的“紅本”謎局

??伴隨城鎮化進程的加快，天津市大量農村人口向城市轉移，不少（農房）宅基地因此閑置。這不僅浪費了寶貴的土地資源，也制約了農村經濟的發展。

??為了激活這些“沉睡”的資源，由天津市農業農村委員會主導的農村閑置宅基地流轉用于民宿等文旅相關產業經營。此舉的目的是盤活閑置資產，促進鄉村旅游的發展。

??但在天津市北辰區和武清區等地部分農村，有不少徽派合院項目并未從事民宿經營，而是以住宅名義對外尋求一次性長租。

??在北辰區雙口鎮后丁莊村，房產中介人士崔迪的推銷話術頗具代表性：“全屋徽派風，可私人訂制，民水民電帶菜地，比商品房便宜80%。”他展示的合院項目圖冊里，150平方米～560平方米的精裝院落標注著“田園養老首選”，單套租金19.8萬元起，簽約即可統一辦理天津農村產權交易所（以下簡稱“天津農交所”）的《閑置宅基地和閑置住宅（使用權）流轉交易鑒證》（以下簡稱《交易鑒證》）。

??這一長租房模式已在天津農村多點開花。記者了解到，除了北辰區前、后丁莊和平安莊等村外，武清區的大沙河、齊莊、后幼莊、鴨徐莊及上劉莊等村均有規模不等的徽派合院，紛紛以20年使用權為賣點進行轉租、轉讓。這些院子普遍是跟當地村委會合作，并委托一家鄉村旅游或房產中介公司負責統一運營。

??在天津武清區，多位受訪人士均向記者表示，他們近期到當地農村考察合院項目時，項目營銷人員除了列舉地段、價格和環境等優勢外，還以可辦理《交易鑒證》展示項目的規范和優越性。營銷人員還以此向到訪人員灌輸：“項目能辦‘大紅本’即有實力、有潛力、有保障。”

??所謂“大紅本”指的是天津農交所為規范農村閑置房屋使用權租賃的交易，頒發的《交易鑒證》，從而確保交易的公開、公平、規范和高效進行。一度被業界視為在天津農村宅基地交易管理方面又一創新舉措，倍受關注。

??這份曾被視為規范流轉的“紅本”，如今卻成了營銷噱頭。天津農交所相關負責人證實，交易鑒證辦理已暫停數月，原因是部分項目將流轉鑒證曲解為“產權證明”，甚至誘導承租人誤以為擁有“宅基地產權”。在武清區鴨徐莊村，有房產中介人員近期仍以“半年拿證”為賣點，向到訪消費者推銷該村合院產品。

??記者梳理發現，這些項目普遍存在“三重包裝”：用徽派建筑營造“詩和遠方”意象；借《交易鑒證》背書合法性；以“使用權轉讓”規避買賣禁令。但法律界人士指出，《民法典》規定租賃期限超20年部分無效，此類長租合同實質是“以租代售”，一旦項目方違約，承租人權益難以保障。

??民宿招牌下的30年長租

??雖掛有民宿字樣招牌，實質運營的卻是長租房項目。

??寧河區楊泗莊村的“共享民宿”項目，院子入口掛著“楊泗民宿”招牌，屋內卻擺放著《長租協議》范本。置業顧問馮莉直言：“民宿是宣傳需要，我們只做長租。”合同顯示，業主需一次性支付32.8萬元～55.8萬元，換取“20年+10年”租期，而地塊開發前實為菜園和溝渠。

??公開信息顯示，楊泗莊村共享民宿項目位于楊泗莊村南街北排北側，2023年上半年，由楊泗莊村辦企業天津市寧河區稻香文化旅游有限公司與陜西伍舟呈祥文化旅游開發有限公司聯合開發啟動。

??彼時，楊泗莊村共享民宿上報審批名稱為楊泗莊村特色農村體驗項目，申報主體為楊泗莊村民委員會。項目計劃投資3000萬元，占地11000平方米，建筑面積約4500平方米，包含游客接待中心和游客管理中心，農家生活體驗街，民俗風情商業街坊等。項目規劃用地性質為村莊商業服務業設施用地，土地權屬為村集體土地。

??2024年10月31日，楊泗莊村委會主要負責人提及項目時表示，將分兩期建設精品民宿及相關配套設施。其中一期計劃建設特色民宿37套，目前16套已完成裝修、對外營業，其他已完成主體施工。全部建成后，將以民宿消費帶動特色旅游資源，成為集體增收、村民致富的新動力。

??馮莉向記者表示，已營業的16套民宿為日租房，每套租金為500元/天，由楊泗莊村委會統一經營。這些民宿房源分布于楊泗莊村里，由當地村民閑置農房改造而成。與楊泗莊村共享民宿項目無關。她還稱，37套徽派院子現已出租過半，其中建筑結構為二層的10套房源已全部租出。除收取租金外，每位民宿業主還需繳納1300元/年的物業費。

??這或許已觸及政策紅線：《天津市關于加快推進農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的指導意見》明確，盤活對象應為“閑置農房和宅基地”，而楊泗莊村項目用地屬騰退空地，性質為村莊商業服務業設施用地。

??更值得關注的是，該項目申報主體雖為楊泗莊村委會，但實際運營方的實控權為民企。

??“說是民宿，實際就是賣給城里人當別墅。”有當地村民透露，項目一期37套合院已有過半出租，部分業主因使用率低開始轉手。這種“掛民宿賣長租”的模式，讓原本服務鄉村旅游的政策，異化為城市中產的“田園資產配置”。

??藝術小鎮變身“院子”市場

??天津市常青藤國際藝術小鎮（以下簡稱“藝術小鎮”），同樣上演著“文旅外殼、房產內核”的戲碼。

??藝術小鎮位于天津市西青區精武鎮西南側的小卞莊村，緊鄰獨流減河。項目一期在保留小卞莊原有村落及人文特色的基礎上，開發布局有12套大師工作室、咖啡廳、餐廳及57套徽派合院等建筑。其中，房屋編號為702～707的6套合院，經裝修并命名為常青藤民宿，于2024年11月正式投入運營。

??公開資料顯示，藝術小鎮整體分為藝術公社、大師工作室、藝術互動功能區、文旅生活區、農事田園區五大藝術棲居板塊，形成集藝術創作、藝術體驗、藝術生活與旅游度假相融合的文化聚集勝地。2021年10月11日，藝術小鎮還被天津市文化和旅游局列入第三批天津市鄉村旅游區（點）名單。

??據知情者透露，這個被列入鄉村旅游點的項目，開辦民宿項目的57套徽派合院中僅6套用于民宿，其余皆以32萬元～49.8萬元價格長租20年。

??接待處工作人員于強直言：“城里有房不如村里有院。”，目前徽派院子已出租20余套。

??院子只租不售，源于藝術小鎮土地權屬歸小卞莊村集體。小卞莊村委會主要負責人曾表示，2016年小卞莊全體村民先后分兩批搬進精武示范小城鎮還遷樓。2017年，遺留下來的閑散土地及237畝舊磚房被常青藤文化集團有限公司租用，規劃建設藝術小鎮。當地村民每年可從項目獲得保底收益400萬元。

??雖然藝術小鎮流轉的是小卞莊村集體土地（含宅基地），但該小鎮在簽訂農村院子租賃合同時，簽約方僅為藝術小鎮項目公司天津常青藤科技有限公司（以下簡稱“青藤科技”）與承租方。

??工商登記顯示，青藤科技注冊資本100萬元，2024年公司參保員工僅為2人。此外，自2023年以來，青藤科技控股股東海瀾德（天津）產業園發展有限公司分別被列為失信被執行人和限制高消費企業。

??對此，前述知情者擔憂認為，合同里沒有了村委會參與，承租方權益或難以有效保障。項目企業實力較弱及引發的多重風險，藝術小鎮及長租院子前景堪憂。

??“為加強藝術小鎮運營風險防控，我們只允許藝術小鎮投資方對外出租院子年限最長不超過5年。”小卞莊村委會主要負責人對記者說。

??但在于強看來，藝術小鎮持續穩健發展底氣來自一份“三方協議”。他說，早在2017年，圍繞藝術小鎮選址落地，西青區精武鎮政府、小卞莊村委會及常青藤文化集團有限公司共同簽署項目合作開發協議，其中約定藝術小鎮用（租）地期限50年。

??矛盾在于土地性質,項目租用的237畝舊磚房地塊，包含宅基地和集體建設用地，而《民法典》明確農村土地租賃最長20年。盡管村委會稱已將50年租期拆分為“20+20+10”三段，但法律界人士指出，此類“抽屜協議”無法對抗強制性規定，超期部分自始無效。

??更令人擔憂的是，租賃合同僅由項目公司與承租人簽署，村集體缺位可能導致后期維權困難。

??小卞莊村委會主要負責人向記者表示，上述“三方協議”確實存在，但后來意識到問題，則通過補簽改為第一階段20年、第二階段20年、第三階段10年。

??2024年7月，農業農村部組織召開農村政策通氣視頻會，重申了農村宅基地相關法律政策底線紅線，即“一個不能、兩個嚴禁、一個不得”——城里人到農村買宅基地的口子不能開；嚴禁下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館；嚴禁違法違規買賣宅基地和違規搞合作建房；不得違背農民意愿強制退出宅基地。

??當徽派合院變成“農村商品房”，當政策紅利異化為資本游戲，盤活的目的究竟是激活鄉村產業，還是制造新的資產泡沫？

??2024年12月，天津市農業農村委員會合作經濟處組織北辰區、武清區農業農村部門、有關鄉鎮、村負責人和有關經營主體召開閑置農房盤活利用座談會。明確要求，一是嚴格加強閑置農房租賃合同管理，城鎮居民、社會資本等租賃農戶住房居住或開展經營的，要嚴格遵守法律規定，租賃期限不得超過20年；二是規范農村宅基地審批和建房規劃許可管理。

??（應受訪者要求，文中崔迪、馮莉、于強均為化名。）