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??2025年至今，整體樓市依然延續(xù)止跌企穩(wěn)的弱復(fù)蘇走勢(shì)。4月逢“銀四”傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，樓市新房成交較3月高峰有所下降，但仍為年內(nèi)高位。5月至今，從重點(diǎn)城市前15日銷售情況來(lái)看，大多城市未能超過(guò)4月同期水平，但部分城市較2024年5同期有所上漲。

??從去化率來(lái)看，4月典型城市項(xiàng)目平均去化率環(huán)比下降6pcts，同比上升13pcts，與2023年高峰基本持平。“五一”期間部分二線城市“以價(jià)換量”取得了不錯(cuò)的營(yíng)銷效果。

??從2025年4月至5月上半月熱銷項(xiàng)目來(lái)看，產(chǎn)品力強(qiáng)的“新規(guī)項(xiàng)目”顯著優(yōu)于傳統(tǒng)項(xiàng)目，同時(shí)具備交通學(xué)區(qū)資源的“優(yōu)質(zhì)配套項(xiàng)目”仍受歡迎。

??二季度至今，整體樓市較3月高峰熱度有所下降，但整體依然保持弱復(fù)蘇的走勢(shì)。

??4月樓市增長(zhǎng)動(dòng)能顯著放緩，新房供給持平3月，但成交環(huán)比回落，成交規(guī)模與去年同期基本持平。二手房成交環(huán)比跌幅不及新房，延續(xù)高位震蕩行情。京滬深杭蓉等熱點(diǎn)城市一二手房成交環(huán)比皆降，需求迎來(lái)階段性瓶頸期。

??5月供應(yīng)同環(huán)比齊降重回階段低位，受其影響，5月上半月，重點(diǎn)城市成交穩(wěn)中有降，但同比來(lái)看，部分城市高于2024年5月同期水平。

??如一線城市中，北京、上海、深圳2025年5月前13日成交較2024年同期分別高出30.2%、20.64%及5.63%，二線城市中，杭州、合肥、青島、蘇州2025年5月前15日成交較2024年同期分別高出17.9%、39.69%、5.56%、17.05%。

??從整體走勢(shì)來(lái)看，前期新政利好型城市增長(zhǎng)動(dòng)力略顯不足，大部分城市仍維持弱修復(fù)行情。

??從重點(diǎn)城市去化率來(lái)看，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，30個(gè)重點(diǎn)城市4月平均開(kāi)盤去化率為38%，環(huán)比下降6pcts，同比上升13pcts，與2023年高峰基本持平，延續(xù)穩(wěn)中向好走勢(shì)。但熱點(diǎn)城市個(gè)數(shù)下降，去化率超6成的城市僅有成都、長(zhǎng)沙、鄭州、杭州和天津，無(wú)一例外都是核心區(qū)域改善盤集中入市支撐了短期市場(chǎng)熱度。

??具體到項(xiàng)目來(lái)看，在中央推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的號(hào)召下，高得房率的新規(guī)項(xiàng)目成為各地樓市“寵兒”，同片區(qū)內(nèi)去化率往往優(yōu)于傳統(tǒng)項(xiàng)目。

??以廣州為例，4月全市共有13個(gè)新規(guī)產(chǎn)品入市，推貨量占全市六成，熱銷去化項(xiàng)目多為首開(kāi)新盤，產(chǎn)品實(shí)用率多超120%，支撐市場(chǎng)去化熱度環(huán)比持增8pcts至23%。

??再如鄭州，4月去化率穩(wěn)中有增，主要得益于兩個(gè)四代宅項(xiàng)目入市，中原區(qū)龍湖中原頌項(xiàng)目和鄭東新區(qū)SIC超級(jí)總部中心潤(rùn)府項(xiàng)目當(dāng)月認(rèn)購(gòu)套數(shù)均超200套以上，霸榜4月鄭州項(xiàng)目銷售榜前2名，去化速度遠(yuǎn)超其他傳統(tǒng)項(xiàng)目。

??可見(jiàn)即便在低迷市場(chǎng)走勢(shì)之下，四代宅同樣有不可比擬的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，中高改對(duì)“好房子”的需求依舊迫切。

??除了產(chǎn)品力較強(qiáng)的“新規(guī)項(xiàng)目”之外，優(yōu)質(zhì)的配套設(shè)施和具備強(qiáng)教育資源的學(xué)區(qū)房，依然是當(dāng)前撬動(dòng)銷量的不二法門。

??如上海翡雲(yún)悅府、象嶼·蘇河棐廬、浦發(fā)蓮園等銷量居前項(xiàng)目都是軌交盤。其中，翡雲(yún)悅府首開(kāi)228套房源入市日光，觸發(fā)積分63.84，主要得益于項(xiàng)目位于浦東新楊思規(guī)劃核心區(qū)，距離軌交6、13號(hào)線東明路站直線距離660米，地塊東南側(cè)規(guī)劃有九年一貫制學(xué)校(地下空間互為聯(lián)通)；浦發(fā)蓮園毗鄰花木副中心、配套能級(jí)高、距離軌交18號(hào)線步行距離850米。

??又如中部城市長(zhǎng)沙、西安、武漢等強(qiáng)學(xué)區(qū)屬性樓盤持續(xù)熱銷。其中，西安地建嘉信臻境項(xiàng)目，周邊1公里范圍內(nèi)規(guī)劃有高新一中灃東中學(xué)初中（科創(chuàng)）校區(qū)，且未來(lái)將引入高新系優(yōu)質(zhì)教育資源，其月度認(rèn)購(gòu)達(dá)到了87套；武漢華僑城紅坊項(xiàng)目，為青山“紅房子”改造項(xiàng)目，200萬(wàn)方商住綜合體，對(duì)口紅鋼城小學(xué)、武鋼三中初中部學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)資源優(yōu)越。該項(xiàng)目前期持續(xù)性調(diào)價(jià)促銷，整體去化流速較快。

??除此之外，“五一”期間還有不少二線城市如成都、重慶、福州、廈門、蘇州等部分項(xiàng)目加強(qiáng)折扣力度或開(kāi)啟分銷渠道提升傭金“以價(jià)換量”，均取得了不錯(cuò)的營(yíng)銷效果。

??其中，成都去化套數(shù)超15套以上的熱盤大多位于非傳統(tǒng)核心區(qū)，且渠道成交占比超7成，主要依靠強(qiáng)渠道+性價(jià)比優(yōu)勢(shì)取勝。

??重慶熱銷項(xiàng)目普遍依靠中介跳點(diǎn)，特價(jià)房源及多項(xiàng)成交大禮包推動(dòng)成交，市場(chǎng)反饋積極，TOP10項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)周均成交的大幅上漲。

??總體來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)整體復(fù)蘇動(dòng)能減弱，熱銷項(xiàng)目中核心區(qū)改善盤尤其是高得房率的新規(guī)項(xiàng)目集中入市撐起熱銷半邊天。同時(shí)優(yōu)質(zhì)配套起到了“錦上添花”的作用，尤其是軌交盤和學(xué)區(qū)房；對(duì)于成都、重慶、蘇州等二線城市而言，剛需客群消費(fèi)降級(jí)嚴(yán)重，部分樓盤僅能依托大折扣，高傭金、強(qiáng)渠道等策略實(shí)現(xiàn)銷量提升。

??我們認(rèn)為，后續(xù)市場(chǎng)或?qū)⒀永m(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，在房企推貨“提質(zhì)縮量”背景下，廣州、成都等新規(guī)項(xiàng)目集中入市或?qū)?dòng)市場(chǎng) “點(diǎn)狀回溫”；京滬杭等熱點(diǎn)城市受限于高端住宅供應(yīng)，若有區(qū)位佳+產(chǎn)品力強(qiáng)的適銷盤入市，短期內(nèi)市場(chǎng)熱度還將延續(xù)。