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??現(xiàn)房銷售模式有望成為中國商品住宅銷售新常態(tài)，實踐和豐富房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式的應(yīng)有之義。

??◎  文 / 楊科偉

??近期有關(guān)全國推行現(xiàn)房銷售的消息不脛而走，引發(fā)全行業(yè)廣泛關(guān)注。但中央層面的相關(guān)方案并未公開披露，在“因城施策”背景下的地方試點方興未艾。因此，現(xiàn)房銷售并不是空穴來風(fēng)的新事物，現(xiàn)房銷售模式的探索在中國房地產(chǎn)市場已有多年歷程，最早可追溯至2014年上海黃浦區(qū)的一宗地塊首次明確要求“建成房屋須以全裝修現(xiàn)房銷售”，此后在歷輪樓市過熱調(diào)控措施中，多地都在土地出讓環(huán)節(jié)設(shè)置現(xiàn)房銷售條件，將這一模式作為土地出讓的特殊要求。

??近年來，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整，先是三四線再到二線城市，越來越多項目銷售速度趕不上施工進度，期房變成了現(xiàn)房銷售正悄然成為主流趨勢，現(xiàn)房銷售的市場條件逐漸成熟，將成為推動房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。

??01

??中央有力有序推進、地方試點進程提速
從被動土地調(diào)控手段到主動選擇改革

??現(xiàn)房銷售真正被提上中央政策議程是在2023年全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議表示：“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險。”這一表述進一步強化了現(xiàn)房銷售在防范交付風(fēng)險方面的重要作用。

??到2024年底，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議進一步明確重申“有力有序推行現(xiàn)房銷售”列為2025年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部明確為重點工作之一，標志著現(xiàn)房銷售政策進入全面推進階段。“一是著力優(yōu)化和完善住房供應(yīng)體系，加快發(fā)展保障性住房，滿足城鎮(zhèn)住房困難工薪群體剛性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給。二是推動建立要素聯(lián)動新機制，以編制實施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃為抓手，以人定房、以房定地、以房定錢，促進房地產(chǎn)供需平衡、市場穩(wěn)定。三是大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，為房屋安全提供有力保障。五是完善房地產(chǎn)全過程監(jiān)管，整治房地產(chǎn)市場秩序，切實維護群眾合法權(quán)益。”

??事實上，據(jù)不完全統(tǒng)計，自2022年末以來，全國已有超過30個省（市）開展了現(xiàn)房銷售試點或出臺配套政策，各地試點情況各具特色。

??海南是全國首個省級推行現(xiàn)房銷售政策的省份，自2020年起，新出讓土地建設(shè)的商品住房全面實行現(xiàn)房銷售制度。海南采取的是一種比較徹底的模式，對新出讓土地建設(shè)的商品住房全部實行現(xiàn)房銷售。政策實施效果顯著：現(xiàn)房銷售有效提升購房者滿意度，新房投訴量下降67%；頭部房企市場份額占比超過75%，行業(yè)集中度顯著提升，說明現(xiàn)房銷售加速了行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

??目前各地試點現(xiàn)房銷售普遍采用以下三種方式：

??1、土地出讓環(huán)節(jié)規(guī)定現(xiàn)房銷售，這種更多是抑制土地市場過熱時期的被動措施。例如，北京自2021年起集中供地中持續(xù)擴大現(xiàn)房銷售試點范圍，2023年集中供地中62%的地塊設(shè)置了“競現(xiàn)房銷售面積”條款；深圳于2023年8月重啟現(xiàn)房銷售試點，2024年10月寶安區(qū)的一宗地塊要求"全部現(xiàn)房銷售"。深圳的試點特點是結(jié)合城市更新和舊改，在這些領(lǐng)域推動現(xiàn)房銷售，既促進了城市品質(zhì)提升，又推動了現(xiàn)房銷售模式的落地。合肥在土地出讓環(huán)節(jié)對部分地塊明確提出現(xiàn)房銷售要求，試圖通過現(xiàn)房銷售倒逼房企提升產(chǎn)品力。

??2、在建未售項目現(xiàn)房銷售，提高預(yù)售工程進度標準向現(xiàn)房過渡。

??3、“白名單”項目現(xiàn)房銷售，如云南省鼓勵在“白名單”項目中擇優(yōu)推行現(xiàn)房銷售試點。

??與此同時，為推進現(xiàn)房銷售積極性，多地也出臺了相應(yīng)的配套支持政策，主要有三方面：

??1、金融支持。對現(xiàn)房銷售項目加大白名單融資傾斜力度、滿足融資需求、給予貸款利率優(yōu)惠、延長貸款年限等。如云南、河南、湖南、四川、福建、寧夏和江西省等部分城市。

??2、財稅支持。現(xiàn)房銷售的開發(fā)企業(yè)延期或分期繳納城建配套費等相關(guān)費用，給予現(xiàn)房銷售企業(yè)剩余土地出讓金繳納年限延長一年，對現(xiàn)房銷售的房企給予一定的稅收支持等。如河南、湖南、福建和江西省等部分城市。

??3、購房業(yè)主提供的相關(guān)支持。例如鼓勵商業(yè)銀行對現(xiàn)房銷售項目購房業(yè)主的首套按揭貸款優(yōu)先受理、優(yōu)先審批，個別城市提出可享受100%購房契稅補貼優(yōu)惠。

??總體來看，各地根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r，采取了不同的試點策略和配套措施，體現(xiàn)了"因地制宜"的政策智慧，為全國范圍內(nèi)現(xiàn)房銷售的推廣積累了豐富經(jīng)驗。

??02

??現(xiàn)房銷售占比已達33%且供應(yīng)規(guī)模新高
不是簡單延長供應(yīng)時序降庫存而是順應(yīng)變化

??在市場止跌回穩(wěn)的當前階段推進現(xiàn)房銷售，不是簡單的權(quán)宜之計，更是從根本上優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式的重要舉措。誠然，現(xiàn)房銷售可以拉長項目建設(shè)開發(fā)周期，表面上通過延長新增供應(yīng)的時序安排進而達到短期庫存繼續(xù)積壓的目標，改善市場預(yù)期，但這種想法無異于緣木求魚，事實上當前階段推行現(xiàn)房銷售的市場基礎(chǔ)已趨成熟，更是順應(yīng)行業(yè)現(xiàn)實的變化。

??我們不妨來看一組數(shù)據(jù)，不僅購房者對現(xiàn)房認可度不斷提升，自2022年起現(xiàn)房在新房銷售中的占比持續(xù)上升，且未來可售新房的現(xiàn)房規(guī)模已經(jīng)超越期房，未來購房者大概率只能買到新房現(xiàn)房。

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，自2019年以來，商品住宅現(xiàn)房銷售面積占商品住宅銷售面積的比重由10%左右上升至2025年3月的33%，提升了23個百分點，而實質(zhì)性的提升從2023年實現(xiàn)翻倍到2024年穩(wěn)定在26%左右。

??如果把商品住宅竣工面積（現(xiàn)房）和商品住宅期房銷售面積相比較，明顯看到2023年以來這一比值在迅速擴大，到2024年穩(wěn)定在0.62，到2025年3月為0.76，相比2022年之前這一比例則穩(wěn)定0.35-0.4之間，這一變化則說明了竣工（現(xiàn)房）規(guī)模明顯提速，高于期房銷售約30個百分點，較行業(yè)調(diào)整期之前實現(xiàn)倍增，預(yù)示在未來現(xiàn)房上市規(guī)模（包括已售和未售）將持續(xù)擴大甚至超過期房。

??從未來新建商品住房供應(yīng)來看，現(xiàn)房規(guī)模已然超過期房，而且隨著“白名單”項目加速竣工交付，新增土地成交規(guī)模持續(xù)萎縮導(dǎo)致新開工持續(xù)低位，短期三五年內(nèi)現(xiàn)房規(guī)模還將不斷新高。正如下圖所示，從國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，截止到3月底全國商品住宅待售面積（竣工未售面積）約4.32億平方米，相當于2024年全年商品住宅成交面積的一半，且這一規(guī)模相較上一輪行業(yè)去庫存（2014年）的峰值已相差無幾，幾乎可以肯定年內(nèi)勢必將創(chuàng)歷史新高，現(xiàn)房規(guī)模的二次新高開始于2022年的行業(yè)開始調(diào)整之后，二線和三四線城市期房邊建設(shè)邊銷售，銷售速度放緩之后期房也變成竣工現(xiàn)房，在隨后的2023-2024年規(guī)模繼續(xù)上臺階。

??另一方面，從克而瑞監(jiān)測的重點50城市新建商品住宅狹義庫存（取證未售）的變化趨勢來看，截止到3月末總規(guī)模約3.04億平方米，而這50城市場份額幾乎占到了全國近8成，以此推算期房可售庫存已經(jīng)低于待售面積規(guī)模。而且趨勢上與現(xiàn)房庫存南轅北轍，自2022年高點之后持續(xù)下降，已經(jīng)與上一輪行業(yè)棚改貨幣化安置去庫存末期的庫存最低點（2.99億平方米）相當。

??從土地供應(yīng)來看，最近三年全國300城土地成交規(guī)模持續(xù)萎縮，較2019-2021年間降幅達70%，2025年前4月同比再降13%僅1.6億平方米，且土地開工率到項目開盤率都不足70%，未來2026-2027年新增供應(yīng)期房規(guī)模仍將繼續(xù)下滑。

??總體而言，現(xiàn)房銷售的推廣是因勢利導(dǎo)、順應(yīng)行業(yè)發(fā)展新階段的新趨勢，旨在從根本上優(yōu)化房地產(chǎn)市場發(fā)展模式，構(gòu)建更加健康、透明和可持續(xù)的房地產(chǎn)市場環(huán)境。

??現(xiàn)房銷售可以降低購房者風(fēng)險，避免“交付即維權(quán)”問題，規(guī)避停工爛尾風(fēng)險，大幅提升市場透明度和交易安全。倒逼房企提升產(chǎn)品質(zhì)量，更加注重產(chǎn)品質(zhì)量和設(shè)計細節(jié)，供給“好房子”激活改善需求。優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)，推動行業(yè)從“規(guī)模擴張”向“品質(zhì)深耕”轉(zhuǎn)型，從以融資為中心的開發(fā)模式向以產(chǎn)品為中心的開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，通過控制預(yù)售資金使用，防止開發(fā)商資金挪用，有效降低房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風(fēng)險，有利于行業(yè)的長期健康發(fā)展。

??03

??現(xiàn)房銷售對行業(yè)各主體將帶來深刻影響
全面落地更是一個系統(tǒng)工程需要完善各方面制度

??現(xiàn)房銷售模式的推廣將會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了多方面的影響，既包括對購房者、開發(fā)商的直接影響，也包括對整個行業(yè)格局的深刻塑造。

??對購房者的積極影響自不必多談，主要對房企的影響更直接，中國住房商品化改革二十余年以來，現(xiàn)房銷售被屢屢提及，令企業(yè)更是談之色變，最根本的就是開發(fā)模式和融資模式的變化，與前期住房嚴重緊缺亟需加快供應(yīng)改善預(yù)期相配套的期房銷售制度已經(jīng)不適合當下以及未來發(fā)展模式。

??對企業(yè)的影響主要體現(xiàn)在幾個方面：

??1、開發(fā)企業(yè)資金壓力增大，涉及到融資模式的變革。現(xiàn)房銷售要求房企在項目建成后才能回款，這對房企自有資金流動性提出了更高要求。

??2、開發(fā)周期的拉長、周轉(zhuǎn)速度放緩。現(xiàn)房銷售模式倒逼房企在項目規(guī)劃、設(shè)計、施工等環(huán)節(jié)更加注重品質(zhì)和客戶研究，才能提供更符合市場需求的產(chǎn)品。

??3、經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變帶來的優(yōu)勝劣汰加速企業(yè)整合。現(xiàn)房銷售模式迫使房企放棄"高周轉(zhuǎn)、高杠桿"的經(jīng)營模式，以往依賴融資和預(yù)售資金推動項目開發(fā)的模式將難以為繼，資金實力較弱的中小房企面臨更大的生存壓力，現(xiàn)房銷售模式加速了行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，大型房企市場份額進一步擴大。

??現(xiàn)房銷售對開發(fā)企業(yè)的影響邏輯上即可推導(dǎo)出一系列應(yīng)對措施，比如為了極力縮短項目開發(fā)周期，低容積率的小地塊爭奪激烈，產(chǎn)品可能退回毛坯時代，土地成交規(guī)模萎縮和地價款的分期支付對土地財政形成沖擊等等。

??所以現(xiàn)房銷售制度的全國落地必將面臨一系列挑戰(zhàn)，更需要在政策設(shè)計和實施過程中進行系統(tǒng)性考量。

??首先是金融工具創(chuàng)新需求，改革與之相適應(yīng)的融資模式，需要開發(fā)“現(xiàn)房開發(fā)貸”及銷售回款定金等創(chuàng)新金融工具，銀行、信托等金融機構(gòu)需要針對現(xiàn)房銷售特點設(shè)計專門的融資產(chǎn)品，以緩解房企長期資金壓力，才能保障項目有序開發(fā)建設(shè)形成供應(yīng)。同時監(jiān)管部門也需要為此提供相應(yīng)的政策支持和風(fēng)險防控措施，確保金融創(chuàng)新健康發(fā)展。

??其次是土地供應(yīng)節(jié)奏調(diào)整，調(diào)整土地出讓方式和付款條件。現(xiàn)房銷售模式下，開發(fā)周期延長，土地供應(yīng)節(jié)奏需要相應(yīng)調(diào)整，以避免短期供應(yīng)過剩導(dǎo)致區(qū)域房價波動。如何平衡土地供應(yīng)與市場需求，是現(xiàn)房銷售全面推廣過程中需要重點考慮的問題。調(diào)整土地出讓方式和付款條件，如延長土地出讓金繳納期限，或允許分期支付，以緩解開發(fā)商資金壓力。

??最后是避免出現(xiàn)供應(yīng)斷檔或市場劇烈波動，是政策設(shè)計中需要重點考慮的問題。建議各地根據(jù)自身房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況，采取差異化的現(xiàn)房銷售推進策略：一線城市可采用“部分現(xiàn)房銷售”模式，降低短期供不應(yīng)求的壓力。二線城市可結(jié)合城市更新和舊改，在這些領(lǐng)域優(yōu)先推動現(xiàn)房銷售，既促進城市品質(zhì)提升，又推動現(xiàn)房銷售模式落地。三四線城市：優(yōu)先在庫存較高的城市或區(qū)域推進，結(jié)合去庫存工作，促進市場健康發(fā)展。

??總體而言，現(xiàn)房銷售作為房地產(chǎn)行業(yè)的一項重要改革，不僅能夠降低購房風(fēng)險，提升市場透明度，還能推動行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。各城市試點工作取得的成效表明，現(xiàn)房銷售政策在實踐中具有可行性和有效性。

??然而，全面推廣現(xiàn)房銷售仍需在金融工具、土地供應(yīng)、監(jiān)管機制等方面進行配套改革。應(yīng)當堅持“因地制宜、穩(wěn)步推進”的原則，結(jié)合各地實際情況，采取差異化推進策略，確保市場平穩(wěn)過渡。

??要特別關(guān)注現(xiàn)房銷售模式下開發(fā)商的資金壓力問題，通過金融創(chuàng)新、土地政策調(diào)整等手段，為開發(fā)商提供必要的支持，避免因資金問題導(dǎo)致市場供應(yīng)大幅萎縮。同時，加強質(zhì)量監(jiān)管，確保現(xiàn)房品質(zhì)，切實保障購房者權(quán)益。

??隨著政策的不斷細化和市場的逐步適應(yīng)，現(xiàn)房銷售模式有望成為中國商品住宅銷售新常態(tài)，實踐和豐富房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式的應(yīng)有之義。