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??一年降一檔，這是綠地控股（600606.SH）的降杠桿計(jì)劃。

??近日，綠地控股針對(duì)“三道紅線”，向投資者透露了具體降檔方案，包括2021年6月30日，現(xiàn)金短債比降至綠檔；2022年6月30，凈負(fù)債率降至綠檔；2023年6月30日前，完成有息負(fù)債降至2800億元以下。

??截至2020年9月30日，綠地踩了三條“紅線”，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.38%（紅線為大于“70%“），凈負(fù)債率為183.45%（紅線為大于”100%“），現(xiàn)金短債比為0.78倍（紅線為小于“1倍”）。

??三個(gè)指標(biāo)距離“及格線”尚有距離，一年降一檔，綠地能實(shí)現(xiàn)嗎？

??一年降一檔

??根據(jù)新規(guī)，三線全中的情況下，房企將不得增加有息負(fù)債，三條“紅線”徹底封死了綠地的融資空間。綜合現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率“翻綠”的難易程度和目前踩線情況，綠地把第一個(gè)目標(biāo)鎖定在現(xiàn)金短債比。

??現(xiàn)金短債比是衡量貨幣資金能否覆蓋短期有息負(fù)債的指標(biāo)，若現(xiàn)金短債比小于1，房企將面臨短期償債的風(fēng)險(xiǎn)。

??截止三季末，綠地貨幣資金共計(jì)805.72億元，短期有息負(fù)債約為1032.97億元。在短債規(guī)模大體不變的情況下，如果實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金短債比大于1倍的目標(biāo)，綠地至少需要增加227.25億元資金。

??出售資產(chǎn)是回籠資金最快的方式之一。11月時(shí)，綠地曾有意出讓包含上海和江蘇兩地共14個(gè)項(xiàng)目27個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，合計(jì)售價(jià)231億元，其中不乏地鐵上蓋綜合體、具備市中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)的成熟商圈物業(yè)等。當(dāng)時(shí)不少投資者表示，綠地出售資產(chǎn)確實(shí)能增加百億的凈資產(chǎn)，同時(shí)還回流了200億現(xiàn)金，對(duì)綠地降低負(fù)債有一定的幫助。

??除此之外，把短債“變”長(zhǎng)債，也可以助力現(xiàn)金短債比提升。張玉良曾提出，綠地要壓縮短期借款占比，增加中長(zhǎng)期借款占比。截止三季末，綠地的長(zhǎng)期負(fù)債比例增至7成。

??綜合來(lái)看，2021年6月底，綠地的現(xiàn)金短債比這條“紅線”，翻綠概率極大。

??而對(duì)于2022年凈負(fù)債率降至綠檔的目標(biāo)，按三季末數(shù)據(jù)估算，假設(shè)凈資產(chǎn)規(guī)模和現(xiàn)金規(guī)模大體不變，綠地需要減少1105.85億元的有息負(fù)債，這個(gè)規(guī)模相當(dāng)于目前綠地整體有息負(fù)債規(guī)模的1/3，難度可想而知。

??所以，此次綠地對(duì)投資者還透露了兩個(gè)降債舉措，引入戰(zhàn)投，以及推動(dòng)旗下金融板塊、貿(mào)易港分拆上市。

??引戰(zhàn)人保？

??在“引戰(zhàn)”方面，具體為引入有金融背景央企戰(zhàn)略投資者，戰(zhàn)略投資金額約60億元，該計(jì)劃預(yù)期在農(nóng)歷春節(jié)后進(jìn)行。

??近年來(lái)，萬(wàn)科、保利、招商蛇口等房企均紛紛引入險(xiǎn)資，“地產(chǎn)+險(xiǎn)資”的模式越來(lái)越普遍。比如中國(guó)平安是華夏幸福、碧桂園、中國(guó)金茂、旭輝控股、朗詩(shī)地產(chǎn)的第二大股東，同時(shí)，它還持有金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)等房企的股票。

??此次綠地的“引戰(zhàn)”計(jì)劃，強(qiáng)調(diào)了兩個(gè)關(guān)鍵詞：金融背景、央企。這樣來(lái)看，非央企出身的平安應(yīng)該不在計(jì)劃范圍內(nèi)。據(jù)公開(kāi)資料，目前國(guó)內(nèi)只有4家央企保險(xiǎn)公司，分別是中國(guó)人壽、中國(guó)人保、中國(guó)太平、中國(guó)出口信譽(yù)保險(xiǎn)公司，其中，中國(guó)人保曾與綠地有過(guò)“戰(zhàn)略合作”。2019年7月，綠地控股與中國(guó)人保就戰(zhàn)略合作暨中國(guó)人保入駐綠地外灘中心簽署意向性協(xié)議，雙方建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，將在品牌推廣、資源共享等領(lǐng)域進(jìn)行系統(tǒng)、深入合作。

??對(duì)于房企引戰(zhàn)金融央企，IP GLOBAL中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜分析稱(chēng)，房企引入有金融背景的央企戰(zhàn)略投資者，除了解決其短期的流動(dòng)性壓力之外，還可以對(duì)其進(jìn)行長(zhǎng)期的金融支持和金融賦能，但是也有可能因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)作為戰(zhàn)投的介入，而改變企業(yè)的戰(zhàn)略走向和影響企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立性。

??金融+貿(mào)易港 保一爭(zhēng)二

??股權(quán)融資的另一捷徑，是分拆旗下多元業(yè)務(wù)上市。根據(jù)綠地向投資者透露的信息，計(jì)劃推動(dòng)旗下的金融板塊、貿(mào)易港分拆上市。同步推進(jìn)，綠地要“保一爭(zhēng)二”。

??最近，主角之一綠地金融動(dòng)作頻頻，包括綠地?cái)?shù)科千億重組、12月摘得新加坡數(shù)字批發(fā)銀行牌照等，而另一主角貿(mào)易港則低調(diào)許多，沒(méi)有分拆上市的相關(guān)動(dòng)態(tài)，在這次綠地降杠桿方案中被突然提及。

??有關(guān)貿(mào)易港的消息，還是在6個(gè)月前，因?yàn)橐粡埮普铡?/p>

??今年6月，《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》出臺(tái)，規(guī)劃海南成為單獨(dú)關(guān)稅區(qū)，未來(lái)將分擔(dān)香港的“獨(dú)立關(guān)稅區(qū)”貿(mào)易功能。6月27日，綠地海南事業(yè)部首個(gè)商辦項(xiàng)目，綠地·領(lǐng)海廣場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)幕，該樓盤(pán)坐落于海南省會(huì)海口市龍華區(qū)的核心商務(wù)區(qū)。同時(shí)，配套的綠地集團(tuán)企業(yè)服務(wù)平臺(tái)（海南站）于6月20日正式啟動(dòng)。

??在此之后，綠地全球貿(mào)易港將獲免稅牌照的傳言隨之而來(lái)，而綠地的股票也在該時(shí)間段迎來(lái)了數(shù)個(gè)漲停，年內(nèi)股價(jià)最高達(dá)9.49元/股。

??免稅牌照在業(yè)內(nèi)一直十分稀缺，其背后的原因，是免稅行業(yè)巨大的市場(chǎng)空間以及高額的利潤(rùn)。8月，綠地的免稅品經(jīng)營(yíng)資質(zhì)申請(qǐng)由上海市政府向上遞交。

??從業(yè)務(wù)組成上看，商貿(mào)產(chǎn)業(yè)是綠地多元化業(yè)務(wù)中“大消費(fèi)”板塊的重要部分。今年上半年，負(fù)責(zé)該業(yè)務(wù)的綠地全球商品貿(mào)易港集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收45億元，同比增長(zhǎng)52%。8天前，綠地貿(mào)易港交上了一份“進(jìn)口答卷”：今年前三季度，國(guó)際貿(mào)易銷(xiāo)售營(yíng)收達(dá)到43.66億元，同比增長(zhǎng)215%，預(yù)計(jì)全年銷(xiāo)售營(yíng)收將突破55億元。