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??時(shí)隔兩月余，電建地產(chǎn)重新將旗下兩家附屬公司明碼標(biāo)價(jià)，擺上貨架。

??日前，北京產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，電建地產(chǎn)分別以底價(jià)6.45億元、3902.11萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓旗下湖北森南房地產(chǎn)有限公司100%股權(quán)和北京金水興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)。

??這并非電建地產(chǎn)首次出售兩公司股權(quán)。今年8月6日、9月17日，金水興業(yè)50%股權(quán)和湖北森南100%股權(quán)出售事宜，已在北交所預(yù)先披露。不過，彼時(shí)兩標(biāo)的公司股權(quán)均未注明價(jià)格。

??此次電建一齊將兩公司明碼標(biāo)價(jià)，大有急于脫手之意。

??尤其是金水興業(yè)50%股權(quán)，電建地產(chǎn)僅以3900余萬(wàn)出售。截至2020年三季末，金水興業(yè)總資產(chǎn)達(dá)1.09億元，凈資產(chǎn)0.93億元，售價(jià)不及凈資產(chǎn)一半。金水興業(yè)另外50%股權(quán)最終由金地集團(tuán)控制，此次出手后，電建地產(chǎn)將不再享有金水興業(yè)權(quán)益。

??較為耦合的是，此次電建地產(chǎn)出售的兩標(biāo)的公司，近兩年都處于虧損狀態(tài)。金水興業(yè)于2019年度凈虧損840萬(wàn)元，于2020年前三季度凈虧損206.93萬(wàn)元；同期，湖北森南的凈利潤(rùn)則分別虧損1283萬(wàn)元和2063萬(wàn)元。

??業(yè)績(jī)下滑之謎

??今年6月，電建地產(chǎn)旗下上市公司南國(guó)置業(yè)公告，以股份增發(fā)及支付現(xiàn)金方式吸收電建地產(chǎn)名下全部資產(chǎn)。9月，二者重組方案獲國(guó)資委允準(zhǔn)批復(fù)。

??換言之，電建地產(chǎn)基本實(shí)現(xiàn)借南國(guó)置業(yè)重組上市。

??業(yè)內(nèi)人士分析，在重組上市大背景下，電建地產(chǎn)出售旗下虧損公司股權(quán)，不排除有資產(chǎn)梳理和財(cái)務(wù)重整之意。而這與電建地產(chǎn)和南國(guó)置業(yè)業(yè)績(jī)雙雙下滑不無(wú)關(guān)聯(lián)。

??樂居財(cái)經(jīng)翻閱電建地產(chǎn)2020年度債券半年報(bào)獲悉，今年上半年，電建地產(chǎn)營(yíng)收為82.42億元，同比降24.16%；凈利潤(rùn)為2414.84萬(wàn)元，同比下滑96.67%，扣非凈利潤(rùn)則虧損1308.96萬(wàn)元。

??相較于電建地產(chǎn)的半年業(yè)績(jī)，南國(guó)置業(yè)虧損更甚。

??南國(guó)置業(yè)最新披露的2020年三季報(bào)顯示，期內(nèi)公司營(yíng)收29.29億元，同比下降26.93%；凈利潤(rùn)虧損3.84億元，降幅高達(dá)1383.83%。針對(duì)業(yè)績(jī)下滑原因，電建地產(chǎn)表示主要是計(jì)提減值及疫情影響，而南國(guó)置業(yè)則將業(yè)績(jī)下滑主要?dú)w咎于疫情因素。

??對(duì)電建地產(chǎn)而言，疫情當(dāng)真能成為業(yè)績(jī)下滑的主要因素嗎？實(shí)際上，今年以來(lái)、尤其在疫情期間，電建地產(chǎn)銷售規(guī)模不降反升。

??根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年上半年，電建地產(chǎn)以229.9億銷售位列房企百?gòu)?qiáng)榜第63位。去年同期，電建地產(chǎn)這一銷售業(yè)績(jī)還是156.5億，排名第75位。無(wú)論是從銷售規(guī)模還是排名次序上，可以說(shuō)電建地產(chǎn)上半年都有了不小突破。

??這一點(diǎn)從其半年報(bào)中也不難看出。截至2020年中，電建地產(chǎn)貨幣資金同比增43.82%至132.29億元，公告解釋乃是銷售回款及融資增加所致。而預(yù)付款一項(xiàng)，也大幅增長(zhǎng)52.1%至7.07億元，其中多為預(yù)付工程款增加。

??相對(duì)應(yīng)，期內(nèi)存貨亦實(shí)現(xiàn)同比下降，由去年同期的1017.81億元降至948.58億元。這一點(diǎn)對(duì)電建地產(chǎn)頗有標(biāo)志意義。因?yàn)樵诖酥埃娊ǖ禺a(chǎn)存貨已多年穩(wěn)增不降。

??2015-2019年間，電建地產(chǎn)的存貨分別為552.85億元、640.88億元、698.75億元、853.3億元和1017.45億元，存貨金額超過千億。

??銷售規(guī)模壯大，業(yè)績(jī)卻顯著下滑，電建地產(chǎn)規(guī)模利潤(rùn)不成正比源從何來(lái)？這與其下滑的毛利率不無(wú)關(guān)聯(lián)。

??利潤(rùn)換規(guī)模？

??半年報(bào)顯示，2020年上半年電建地產(chǎn)綜合毛利率為17.75%，同比降6.43個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅業(yè)務(wù)毛利率降5.49個(gè)百分點(diǎn)至25%；商業(yè)業(yè)務(wù)降幅尤甚，由去年同期8.75%降至今年的-13.41%。

??電建地產(chǎn)毛利率下降并非來(lái)自營(yíng)業(yè)成本增長(zhǎng)，反而期內(nèi)營(yíng)業(yè)成本同比下降17.7%。銷售規(guī)模增加，營(yíng)收利潤(rùn)卻雙雙下降，業(yè)內(nèi)人士表示電建地產(chǎn)不排除存在大幅降價(jià)促銷行為。

??樂居財(cái)經(jīng)查詢獲悉，今年上半年，電建地產(chǎn)旗下包括泛悅城市廣場(chǎng)、濟(jì)南洺悅府在內(nèi)的全國(guó)多個(gè)項(xiàng)目均有過優(yōu)惠促銷活動(dòng)。照此來(lái)看，疫情期間電建地產(chǎn)以利潤(rùn)換規(guī)模也未嘗可知。

??然而，降價(jià)促銷的另一面，或?qū)⑦M(jìn)一步拖累電建地產(chǎn)業(yè)績(jī)。2016~2019年間，電建地產(chǎn)曾數(shù)次計(jì)提減值，均是針對(duì)尚未完工的項(xiàng)目。對(duì)存貨并未計(jì)提減值，換言之，對(duì)于已完工的樓盤，電建地產(chǎn)似乎有足夠信心完成既定銷售。

??而今，降價(jià)多骨諾牌一旦推倒，勢(shì)必將帶來(lái)數(shù)額不菲的存貨減值。在此背景下，電建地產(chǎn)業(yè)績(jī)前景將難言樂觀。

??不過，規(guī)模沖刺之路上，電建地產(chǎn)似乎并未止住當(dāng)前腳步。電建地產(chǎn)半年報(bào)提到，公司將切實(shí)推進(jìn)“千億計(jì)劃”發(fā)展目標(biāo)。2019年電建地產(chǎn)披露的簽約銷售為329.16億元，僅為不足千億三分之一。

??千億征途上，利潤(rùn)換規(guī)模的電建地產(chǎn)還需要多久，才能實(shí)現(xiàn)千億雄心呢？