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??文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)研究院 楊倩

??2019年底上市，僅7個(gè)月就配股抽水，時(shí)代鄰里似乎急著用錢。

??剛剛，時(shí)代鄰里完成了7700萬(wàn)股配售，募集凈額約7.796億港元，成為2020年通過(guò)配股募資的第七家上市物企，募資規(guī)模僅次于綠城服務(wù)和永升生活服務(wù)。

??與其他物企不同，時(shí)代鄰里對(duì)募資用途的規(guī)劃更加具體：擬將認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額中，所得款項(xiàng)凈額約90%用作潛在戰(zhàn)略投資及收購(gòu)機(jī)會(huì)；及所得款項(xiàng)凈額約10%用作集團(tuán)一般營(yíng)運(yùn)資金。而上市之時(shí)，時(shí)代鄰里擬將上市募資所得凈額，約65%或約4.598億元用于戰(zhàn)略性收購(gòu)及投資。

??資本市場(chǎng)兩次“供血”，目標(biāo)直指收并購(gòu)，時(shí)代鄰里的“胃口”有多大？

??今年3月，時(shí)代鄰里行政總裁王萌曾在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，未來(lái)將加大并購(gòu)，并考慮向上下游延伸。2020年至2022年的三年內(nèi)，計(jì)劃收購(gòu)4家或8家物管公司，收購(gòu)4家提供電梯相關(guān)服務(wù)的公司、1家提供清潔服務(wù)的公司及2家提供市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)的公司。

??燒錢的收并購(gòu)

??2020年，時(shí)代中國(guó)正按計(jì)劃推進(jìn)。截至7月20日，時(shí)代鄰里年內(nèi)發(fā)生3筆收購(gòu)。其中規(guī)模最大的一筆是收購(gòu)上海科箭物業(yè)服務(wù)有限公司51%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)高達(dá)2.34億元。

??科箭物業(yè)成立于2009年，總部位于上海，是工業(yè)物流地產(chǎn)物業(yè)管理領(lǐng)域的標(biāo)桿企業(yè)，在2018年和2019年連續(xù)兩年被評(píng)為“中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”。截至2019年末，該公司在管項(xiàng)目217個(gè)，在管面積約1600萬(wàn)平方米，分布于18個(gè)省和直轄市，約70%在管項(xiàng)目位于江浙滬等區(qū)域。

??為了獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，時(shí)代鄰里花了大價(jià)錢。公告顯示，上海科箭物業(yè)凈資產(chǎn)為3750萬(wàn)元，按此計(jì)算，收購(gòu)溢價(jià)已超過(guò)5倍。這筆高溢價(jià)收購(gòu)，究竟劃不劃算？收購(gòu)?fù)瓿珊螅瑫r(shí)代鄰里補(bǔ)強(qiáng)了華東、華中及西南的區(qū)域布局、增加市場(chǎng)占有率，更重要的是，實(shí)現(xiàn)了進(jìn)軍工業(yè)物流地產(chǎn)物業(yè)管理領(lǐng)域，和現(xiàn)有業(yè)態(tài)充分互補(bǔ)，借此提高本身估值。

??高溢價(jià)帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)，為對(duì)沖業(yè)績(jī)風(fēng)險(xiǎn)，賣方、擔(dān)保人及少數(shù)股東向時(shí)代鄰里作出承諾，上海科箭物業(yè)于2020年、2021年和2022年將取得除稅后凈溢利分別為3133.9萬(wàn)港元、3447.29萬(wàn)港元和3792.02萬(wàn)港元。

??另外兩筆收購(gòu)，時(shí)代鄰里吞掉了兩家廣州小型物管公司。5月11日，公告收購(gòu)廣州市耀城物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，總代價(jià)約1486.81萬(wàn)元。截至 2019年12月底，耀城物業(yè)在管項(xiàng)目27個(gè)，在管面積大約243萬(wàn)平方米，其中約94%在管面積為供電系統(tǒng)單位；3月24日，公告收購(gòu)廣州市浩晴物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)及200萬(wàn)元股東貸款，總代價(jià)為3272.30萬(wàn)元。截至2019年底，凈資產(chǎn)值約1107.75萬(wàn)元，收購(gòu)的溢價(jià)率近200%。

??在時(shí)代鄰里上半年的收購(gòu)之路上，出現(xiàn)過(guò)一個(gè)小插曲，跑馬圈地差點(diǎn)“出圈”。4月9日，時(shí)代鄰里公告擬收購(gòu)時(shí)代中國(guó)控股旗下的小貸公司70%股權(quán)，代價(jià)為1.42億元。這家公司主要向廣州市從事向中小微型企業(yè)或個(gè)人提供小額信貸的業(yè)務(wù)。2018-2019兩個(gè)年度，該公司各年經(jīng)審核凈資產(chǎn)值分別約為2.22億元及2.03億元。但兩周之后，時(shí)代鄰里突然宣布終止收購(gòu)。公告稱，“公司會(huì)繼續(xù)積極尋求適當(dāng)?shù)氖召?gòu)機(jī)會(huì)，擴(kuò)大本集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)規(guī)模，從而為股東創(chuàng)造更大的價(jià)值。”

??這筆計(jì)劃外的收購(gòu)雖未成行，但可以看出，除傳統(tǒng)物管服務(wù)之外，時(shí)代鄰里還有“涉金”野心。如果這筆收購(gòu)沒(méi)有終止，時(shí)代鄰里收購(gòu)將花費(fèi)4.24億元，幾乎是上市募資中擬用于收購(gòu)的全部金額。

??想做2020上市物企并購(gòu)?fù)酰?/strong>

??體量不大的時(shí)代鄰里，好像“胃口”不小。上半年，時(shí)代鄰里已經(jīng)燒了2.82億元用于收購(gòu)，而從此次配股募資用途來(lái)看，募資凈額約90%或7.02億港元擬用作潛在戰(zhàn)略投資及收購(gòu)，這筆“收購(gòu)備用金”遠(yuǎn)大于前者。這是否意味著，下半年時(shí)代鄰里的收購(gòu)還會(huì)加速？

??從目前已公開(kāi)披露的收并購(gòu)情況來(lái)看，時(shí)代鄰里的收購(gòu)數(shù)量已達(dá)3家，在上市物企中位列第一。其中，上海科箭物業(yè)和廣州耀城物業(yè)合計(jì)貢獻(xiàn)在管面積1843萬(wàn)平方米。而截至2019年底，時(shí)代鄰里物業(yè)管理項(xiàng)目（不包括市政環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目）在管面積約3840萬(wàn)平方米。不算未披露數(shù)據(jù)的廣州浩晴物業(yè)，2020年上半年，時(shí)代鄰里物業(yè)管理項(xiàng)目在管面積已較2019年底增長(zhǎng)近50%。

??時(shí)代鄰里預(yù)計(jì)，2020年將會(huì)新增管理面積2800萬(wàn)平方米，其中500萬(wàn)平方米來(lái)自其兄弟公司時(shí)代中國(guó)，這意味著今年將有2300萬(wàn)平方米管理面積來(lái)自于第三方拓展及收并購(gòu)。

??沖規(guī)模的代價(jià)

??收并購(gòu)只是第一步，整合資源、提升運(yùn)營(yíng)效率，借此實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)才是目的。但從經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，沖規(guī)模過(guò)程中，時(shí)代鄰里付出了一點(diǎn)代價(jià)。

??2019年，時(shí)代鄰里收購(gòu)了廣州東康物業(yè)、清遠(yuǎn)榮泰及佛山宜信3家公司，獲得1386.4萬(wàn)平方米建筑面積。隨著規(guī)模擴(kuò)張，2019年?duì)I收、毛利潤(rùn)均有超過(guò)50%的增長(zhǎng)，但盈利能力大幅下滑。2019年凈資產(chǎn)收益率（攤薄）驟降約50個(gè)百分點(diǎn)至10.75%，在上市物企中排名第24位；2019年凈利率下滑至8.81%，在上市物企中排名第21位。

??時(shí)代鄰里有明確的目標(biāo)，2020年，保持去年的增長(zhǎng)速度，即合約建筑面積翻倍；2021年，管理規(guī)模過(guò)億平方米。但需要思考的是，如何能夠保質(zhì)保量的實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張？

??截至2019年底，時(shí)代鄰里在管項(xiàng)目共229個(gè)，總合約建筑面積5800萬(wàn)平方米，較去年同期的2770萬(wàn)平方米大幅增長(zhǎng)109.4%。總在管建筑面積達(dá)到4650萬(wàn)平方米，其中，有223個(gè)在管物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)管理在管總建筑面積逾3840萬(wàn)平方米，以及6個(gè)在管建筑面積約810萬(wàn)平方米的市政環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目。