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??自3月中旬以來(lái)，房企海外發(fā)債跌至冰點(diǎn)，CRIC監(jiān)測(cè)的95家典型房企4月無(wú)任何境外美元債發(fā)行，這是自2017年房企海外發(fā)債潮以來(lái)，首次出現(xiàn)單月清零。

??4月底，時(shí)代中國(guó)控股發(fā)布擬發(fā)行2億美元優(yōu)先票據(jù)的公告，自5月6日起息并實(shí)現(xiàn)上市買賣，標(biāo)志著中資美元債的重新啟動(dòng)。至此，房企美元債發(fā)行“斷檔”已超過(guò)50天。

??房企海外發(fā)債正在逐漸恢復(fù)。自5月6日至5月25日，已有4家房企成功發(fā)行境外美元債，發(fā)債總額達(dá)到10.94億美元。并且，整體認(rèn)購(gòu)需求強(qiáng)勁，其中碧桂園新發(fā)債認(rèn)購(gòu)倍數(shù)近13倍，正榮地產(chǎn)總認(rèn)購(gòu)也超過(guò)7倍。

??結(jié)合目前房企中資美元債具體發(fā)行情況，本文將結(jié)合房企海外債到期償還情況分析市場(chǎng)下一步走向。

??01

??房企美元債“斷檔”超50天

??迫于償債壓力，2020年伊始，房企便掀起了海外發(fā)債潮。1月份95家房企發(fā)行合計(jì)約1106億元人民幣海外債，為房企發(fā)行海外債以來(lái)發(fā)行數(shù)額最高的月份。

??經(jīng)歷過(guò)1月的發(fā)債井噴，受疫情影響，外資對(duì)中國(guó)市場(chǎng)未來(lái)恢復(fù)較為悲觀，導(dǎo)致2月海外發(fā)債急速縮水，發(fā)行量環(huán)比下降72.4%，同比下降51.9%。

??隨著疫情在全球擴(kuò)散，境外資本市場(chǎng)波動(dòng)較大，由美股熔斷等危機(jī)引發(fā)的債券市場(chǎng)拋售，使得中資美元債發(fā)行受到較大的影響，3月中旬后房企海外債發(fā)行量跌至冰點(diǎn)，95家典型房企境外發(fā)債208.58億元，環(huán)比下降27.6%。

??自3月12日至5月5日，CRIC監(jiān)測(cè)的95家典型房企無(wú)美元債發(fā)行，房企美元債發(fā)行“斷檔”超過(guò)50天，4月更是出現(xiàn)的單月清零的情況，是2017年房企海外發(fā)債潮以來(lái)首次。

??隨著國(guó)內(nèi)疫情逐步控制，國(guó)內(nèi)外出臺(tái)了多項(xiàng)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的措施，短期內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性得到部分恢復(fù)，4月底中資房企美元債發(fā)行開(kāi)始有了“破冰”之勢(shì)。

??時(shí)代中國(guó)于4月27號(hào)公布計(jì)劃發(fā)行364天的海外短債2億美元，融資利率6%，并于5月6日起息并實(shí)現(xiàn)上市買賣，這標(biāo)志著中資美元債的重新啟動(dòng)，實(shí)現(xiàn)破冰。

??迫于資金壓力，房企迅速重啟美元債進(jìn)行融資，自5月6日至5月25日，已有4家房企成功發(fā)行境外美元債，分別為時(shí)代中國(guó)控股、正榮地產(chǎn)、碧桂園以及力高集團(tuán)，這4家房企美元債發(fā)債總額達(dá)到10.94億美元。

??從認(rèn)購(gòu)情況來(lái)看，一級(jí)認(rèn)購(gòu)比較火爆，碧桂園新債認(rèn)購(gòu)倍數(shù)近13倍，因認(rèn)購(gòu)需求強(qiáng)勁，新債上市后也帶動(dòng)碧桂園存量舊債整體走強(qiáng)。高收益板塊正榮地產(chǎn)新發(fā)也受市場(chǎng)追捧，總認(rèn)購(gòu)超7倍。

??02

??規(guī)模房企發(fā)行成本略有下降

??綜合對(duì)比4家發(fā)債房企，從發(fā)債用途來(lái)看，時(shí)代中國(guó)發(fā)行的是364天的短債，主要用于公司的一般用途。碧桂園、正榮、力高三家企業(yè)今年陸續(xù)有美元債到期，資金用途均擬用于將于一年內(nèi)到期的現(xiàn)有中長(zhǎng)期境外債務(wù)的再融資。

??從融資成本的角度，對(duì)比房企歷史同年限或規(guī)模相等美元債，碧桂園和正榮地產(chǎn)融資成本略有下降。其中，碧桂園本次發(fā)行的美元債相較于2019年的3月發(fā)行的5.5億美元的5年期美元債利率下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，而力高集團(tuán)則相較于其計(jì)劃替換的2020年11.0%票據(jù)成本高出了2個(gè)百分點(diǎn)。

??整體來(lái)看，由于龍頭房企在償債能力方面體現(xiàn)出優(yōu)勢(shì)，目前在經(jīng)濟(jì)短期流動(dòng)性寬松下，龍頭房企融資成本相較于中小房企成本更優(yōu)，較以往的降幅更大。

??03

??更多房企嘗試恢復(fù)發(fā)行美元債

??房企的融資壓力正在加大。

??疫情使得房企的銷售端受到了較大的影響，而房企的資金來(lái)源很大一部分來(lái)自銷售回款。2020年1-4月TOP100房企全口徑銷售業(yè)績(jī)規(guī)模同比下降14.5%，排名靠后的房企銷售受到的影響更大。

??除了銷售端回款下降帶來(lái)的壓力，近兩年進(jìn)入境外債償債高峰，也給房企融資提出了更高的要求。

??自2016年三季度末，房企的境內(nèi)融資環(huán)境多渠道受阻，從2017年開(kāi)始，房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外發(fā)債，掀起海外發(fā)債潮，當(dāng)年海外發(fā)債總額約達(dá)到2459億元，增量接近2千億元。接下來(lái)的幾年，海外債一直是房企補(bǔ)充公司運(yùn)營(yíng)資金的重要渠道，年增量均超過(guò)800億元人民幣。

??由于大部分海外債的年限普遍為2-5年，因此，近兩年房企達(dá)到償債高峰期。從95家房企美元債到期情況來(lái)看，2019年全年到期額約達(dá)1700億元人民幣，2020年房企的境外債到期額持續(xù)高位，上半年到期約1020億元人民幣，下半年雖稍有下降但仍在高位約有937億元人民幣。2021年，房企將進(jìn)入第二償債高峰，其中上半年房企到期境外債有1782億元，高過(guò)2019年全年到期額。

??單從2020年二季度到期情況來(lái)看，截至4月26日，有12家房企發(fā)行的13筆美元債將在6月30日之前到期，待償還美元債金額總計(jì)為34.67億美元，約合人民幣248億元。

??疫情爆發(fā)后，對(duì)房企的現(xiàn)金流提出了挑戰(zhàn)，加上房企中長(zhǎng)債發(fā)行用途的限制，海外短債發(fā)行也受到房企青睞。

??隨著二級(jí)估值和市場(chǎng)需求的修復(fù)與企穩(wěn)，房企美元債融資開(kāi)始逐漸恢復(fù)。

??近兩年房企海外債集中兌付，疊加疫情全球擴(kuò)散帶來(lái)的負(fù)面影響，房企的銷售和再融資壓力都比較大。從2020年一季度開(kāi)始，多數(shù)需要償還債務(wù)的房企通過(guò)提前布局，對(duì)于未來(lái)一年內(nèi)即將到期的美元債，已做好了償還債務(wù)的準(zhǔn)備，安全邊際比較高。

??部分面臨償債高峰、又缺乏資金渠道的房企，將背負(fù)較大的償債壓力，接下來(lái)，對(duì)自有資金的籌措和銷售回款的要求也會(huì)更高。作為債券投資人，也需要密切關(guān)注此類公司的短期風(fēng)險(xiǎn)。

??未來(lái)一段時(shí)間，海外發(fā)債仍將處于不穩(wěn)定階段，但迫于融資需求，將會(huì)有更多的房企開(kāi)始恢復(fù)發(fā)行海外債。