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  中房網(wǎng)訊 (記者 曲濤)2014年的房地產(chǎn)市場開局可謂陷入多事之秋，從杭州樓盤降價到興業(yè)銀行停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務。隨后媒體爆出浙江房企興潤置業(yè)資金鏈斷裂，接著是近日傳出的北京和長三角部分樓盤接棒降價等消息，不斷刺激著開發(fā)商們那敏感的神經(jīng)。一時間，“崩盤說、拐點論、泡沫論”等說法，就像霧霾一樣，籠罩著整個房地產(chǎn)市場。

  隨著近期多家上市房企再融資獲得證監(jiān)會發(fā)審委審核通過后，暫停了已近4年之久的國內(nèi)房地產(chǎn)再融資已出現(xiàn)松動跡象，這無疑給房地產(chǎn)行業(yè)打了一針強心劑。

  再融資開閘  “任志強們”伸手要錢

  A股房地產(chǎn)再融資功能喪失始于2010年。當年4月，國務院下發(fā)通知，對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。同年10月，證監(jiān)會網(wǎng)站發(fā)布了“暫停房地產(chǎn)企業(yè)重組申請”的消息。至此，房企重組和再融資審批暫停至今已近4年。

  進入2014年，房地產(chǎn)再融資初現(xiàn)松動。1月，海印股份發(fā)布公告稱其非公開發(fā)行A股股票的申請獲得審核通過，這也被視為自2010年以來首家再融資方案獲批的房企。2月25日，外高橋發(fā)布再融資公告，將向控股股東上海外高橋集團和上海東興投資公司發(fā)行不超過4 .2億股股份，將用于購買外高橋集團持有的3家公司的股權，以及東興投資持有的外聯(lián)發(fā)41.65%的股權。3月4日，萬科在一年之前提出的B轉H計劃正式獲得審批通過。而此前萬科B轉H計劃遲遲未獲批準，一直被認為是政府對房企融資監(jiān)管的進一步收緊。隨后的3月17日晚間，停牌近9個月的金豐投資宣布，公司擬通過資產(chǎn)置換和發(fā)行股份購買資產(chǎn)方式進行重組，擬注入資產(chǎn)為綠地集團100%股權，預估值達655億元，成為A股歷史上最大規(guī)模的借殼方案。至此，市場已經(jīng)明顯感覺到房地產(chǎn)再融資開閘的跡象。

  如果說之前獲批的房地產(chǎn)重組和再融資是有條件放開的話，3月19日中茵股份和天保基建定向增發(fā)的獲批使得市場對于真正意義上的再融資開閘的期待變?yōu)楝F(xiàn)實。

  3月19日晚間，中茵股份和天保基建兩家上市房企發(fā)布公告稱，其非公開發(fā)行A股股票獲得獲得證監(jiān)會無條件核準。與之前被市場關注再融資方案相比，此次兩家上市公司定增定增募集資金均將用于商業(yè)地產(chǎn)項目。這與此前案例相比，管理層態(tài)度似乎變得開放。

  然而，再融資獲批的腳步并未就此停止，并在不斷擴大。3月24日，北京城建發(fā)布公告稱，其再融資39億方案也獲得了證監(jiān)會的審核通過。無獨有偶，就連一向未從資本市場上“要錢”的任志強也打起了再融資的主意。

  在記者印象中，去年任志強曾對媒體表示，三中全會后房企再融資可能會放寬，屆時華遠地產(chǎn)肯定會有動作。錯過了上一輪發(fā)展時機的任志強，儼然不想再錯過這一輪。如今，這一愿望已經(jīng)成為現(xiàn)實。

  3月24日，華遠地產(chǎn)晚間發(fā)布定增預案，擬非公開發(fā)行不超過68669萬股，募資總額不超過16億元。扣除發(fā)行費用后將全部投入北京門頭溝項目、北京大興項目、北京瀾悅項目。據(jù)了解，其三個項目功能均為住宅、商業(yè)，項目的定位為中檔商品住宅，同時附帶一部分限價房、自住型商品房以及經(jīng)濟適用房等。

  至此，據(jù)中房網(wǎng)粗略測算，截至3月25日，包括華遠地產(chǎn)在內(nèi)的A股，累計約40家左右上市房企發(fā)布了再融資預案，擬再融資額度接近1800億元。

  資金成房企發(fā)展瓶頸 風險管理是關鍵

  再融資功能的解禁，對于謀求規(guī)模化發(fā)展的中小房企而言，無疑是打了一針強心劑。以華遠地產(chǎn)和萬科為例，華遠地產(chǎn)2013年完成銷售簽約額56.1億元，銷售簽約面積50.8萬平方米。在由中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)測評中心公布的“2014年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強”排名中位列第145位；而萬科在“2014年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強”排名中則已連續(xù)多年蟬聯(lián)第一，其2013全年累計實現(xiàn)銷售面積1489.9萬平方米，銷售金額1709.4億元。

  不得不承認，華遠地產(chǎn)的規(guī)模擴張速度相比萬科等確實不快。單從銷售業(yè)績來看，任志強帶領的華遠地產(chǎn)已落后當年同為“華潤系”的萬科太多太多。糾其原因，沒有從資本市場上拿錢，確實對華遠地產(chǎn)規(guī)模化的發(fā)展產(chǎn)生瓶頸。

  “萬科當年從資本市場拿到了幾百億元的資金，我們沒從市場拿一分錢，我們從零開始，但現(xiàn)在我們的總資產(chǎn)已經(jīng)100多億元了。”任志強當年如是解釋華遠與萬科之間巨大差距的原因，而這種看似合理的解釋中明顯帶有某種程度的“不服”。

  的確，沒有充分利用資本市場的融資功能，其所帶來的影響就是，當華遠在向百億元銷售額沖擊的時候，萬科已經(jīng)開始沖擊2000億元的銷售目標了。由此可見，融資功能對于房企發(fā)展的重要性。

  《2014中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》的部分結論也證實了這一點。報告稱，作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險管理向來是企業(yè)發(fā)展的關鍵。2013年以來由于銷售良好，不少開發(fā)企業(yè)選擇加大杠桿加速成長速度，因此500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債壓力普遍上升，凈負債率均值更達到近五年來的最高點。

  房企加大杠桿加速擴張的同時，必然會帶來一定風險。華遠地產(chǎn)雖然沒有把握住上一輪的快速發(fā)展期，但近年來，該公司在穩(wěn)健經(jīng)營的同時，一直強調(diào)收益率和回報數(shù)額。此前任志強曾向媒體透露，華遠地產(chǎn)財務綜合指標在行業(yè)內(nèi)排名領先，在上市企業(yè)里沒從市場拿一分錢，但給股東的現(xiàn)金分紅是最多的。而在整個房地產(chǎn)行業(yè)里，華遠地產(chǎn)的收益率水平一直前列。

  由此可見，作為500強開發(fā)企業(yè)，在未來的發(fā)展道路上，是選擇快速規(guī)模化發(fā)展經(jīng)營，還是走穩(wěn)健路線，是今后房地產(chǎn)企業(yè)不得不探討的話題。

  行政調(diào)控逐漸淡化 房地產(chǎn)再融資開閘意義重大

  對于時隔三年之后房企再融資的開閘，在研究機構看來，可謂意義重大。CRIC研究中心分析認為，今年完成GDP增長目標的壓力較大，國務院常務會議上已經(jīng)提出了一系列穩(wěn)增長的措施，房地產(chǎn)業(yè)作為核心支柱產(chǎn)業(yè)，在穩(wěn)增長的過程中依然是最重要的發(fā)展動力。再融資的開閘對企業(yè)負債結構的優(yōu)化以及資金壓力的緩解都將起到直接的積極作用，降低企業(yè)財務費用，提升上市房企的盈利能力，對企業(yè)持續(xù)走低的利潤率將起到很好的提振作用。

  這個觀點也得到了瑞銀證券的呼應。瑞銀證券的分析報告稱，再融資的開放，將明顯改善房地產(chǎn)行業(yè)的資金面。股權融資能使開發(fā)商具有更好的資金狀況，凈負債率將顯著下降。更為重要的是，資金松緊變化對房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的影響渠道將更加透明，可以減少資本市場對行業(yè)現(xiàn)金流狀況的過度悲觀猜測。

  不過，CRIC研究中心也提醒，再融資方案獲批可能也并非一帆風順，項目需要符合國家政策，也就是說一級土地開發(fā)、棚戶區(qū)改造、保障房建設、城市基礎設施配套等項目更容易獲批。資金情況不佳的中小房企在這一輪調(diào)整中則會受到更大的壓力。由于舊改，保障房等項目對于資金充裕度要求高，中小企業(yè)難以承擔大額度的投資，這些企業(yè)將逐漸邊緣化，大型房企能充分發(fā)揮企業(yè)多元化優(yōu)勢，在融資優(yōu)勢領域募資開發(fā)。

  易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱更是表示，中國證券市場最近3年再融資渠道的封閉，已經(jīng)將很多優(yōu)秀的企業(yè)推向了海外資本市場，讓他們發(fā)現(xiàn)了境外有更多更便宜的資金。“房地產(chǎn)再融資開閘是好事，但時機已晚，數(shù)量也小，杯水車薪。”在他看來，由于時機的問題，再融資放開對房企資金鏈的幫助有限，而且還存在審批完成后的實施擔憂。

  但無論如何，再融資的開閘還是代表了深層次的積極意義。國泰君安則在報告中更是直接指出，上市房企再融資實質性開閘，意味著房地產(chǎn)調(diào)控方式逐漸向市場化方向轉變，強制性行政手段調(diào)控可能逐漸淡化。目前國家對房地產(chǎn)調(diào)控的政策思路是一方面通過增加住宅土地供應、優(yōu)質房企資本市場融資開閘、共有產(chǎn)權房等多樣化方式，積極增加市場供給能力，另一方面在房價上漲壓力較大的城市，通過限購等手段抑制投機性購房需求，使市場供求關系逐步恢復平衡，之后強制性的行政調(diào)控手段可能逐漸淡化。

  正如某業(yè)內(nèi)人士回答中房網(wǎng)采訪時所說的，房地產(chǎn)再融資的開閘，表明國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的轉向，已經(jīng)從控制需求轉向增加供給，從行政化手段逐步轉換為市場化手段，“房地產(chǎn)再融資的放開，釋放了積極的信號，并顯示出調(diào)控思路的日漸成熟。避免以往一刀切的調(diào)控思路，將有助利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展。”