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??“沈陽(yáng)人好像只顧著過(guò)節(jié)了。”沈河區(qū)銷(xiāo)量排名首位的保利天匯項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)對(duì)記者說(shuō)。疫情放開(kāi)后首個(gè)“十一黃金周”，買(mǎi)房人的興致仿佛都用在了休憩娛樂(lè)上，售樓處每天到訪量就像平日里的周末。

??9月3日，沈陽(yáng)發(fā)布了“沈八條”樓市新政，新政發(fā)布一周后，沈陽(yáng)秋季房交會(huì)促銷(xiāo)活動(dòng)打響。然而“沈八條”中的許多政策此前就用過(guò)了，沈陽(yáng)樓市反應(yīng)平淡未起波瀾，房交會(huì)熱度也僅維持了一個(gè)多星期。房交會(huì)首周成交量環(huán)比增加了240%，第二周成交量小幅回落。以至于購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商并未感受到房交會(huì)的熱度，時(shí)間就來(lái)到了“十一黃金周”。

??房交會(huì)在時(shí)間上與“十一黃金周”同步結(jié)束，政府優(yōu)惠以發(fā)放購(gòu)房消費(fèi)券的形式進(jìn)行，券額在5000~10000元。“優(yōu)惠力度不夠大”，很多盼著在房交會(huì)買(mǎi)房的購(gòu)房者對(duì)此次活動(dòng)并不滿(mǎn)意。

??在此基礎(chǔ)上許多項(xiàng)目都以房交會(huì)為節(jié)點(diǎn)對(duì)外宣傳自家的促銷(xiāo)力度。比如性?xún)r(jià)比紅盤(pán)保利天匯，推出秋季房交會(huì)疊加項(xiàng)目折上折；城市更新網(wǎng)紅打卡地華潤(rùn)置地時(shí)代之城，在房交會(huì)優(yōu)惠券基礎(chǔ)上拿出1%的契稅補(bǔ)貼和雙節(jié)特惠房源等。保利天匯置業(yè)顧問(wèn)稱(chēng)，房交會(huì)疊加“黃金周”，項(xiàng)目房源總價(jià)比平時(shí)降了兩個(gè)點(diǎn)。

??然而即使促銷(xiāo)加碼沈陽(yáng)樓盤(pán)“黃金周”到訪量仍未見(jiàn)顯著增加。

??新房供應(yīng)少

??市場(chǎng)下行階段，沈陽(yáng)許多樓盤(pán)從期房賣(mài)到了現(xiàn)房，但對(duì)于銷(xiāo)量少卻穩(wěn)定的成交主力樓盤(pán)，目前已有部分項(xiàng)目來(lái)到清盤(pán)階段。以位于于洪區(qū)丁香湖板塊的保利和光嶼湖為例，項(xiàng)目目前僅有17號(hào)樓一棟小高在售，由于板塊內(nèi)新房較少，一度成為購(gòu)房焦點(diǎn)。10月5日上午10時(shí)左右陸陸續(xù)續(xù)有中介帶客戶(hù)前來(lái)看房，也有客戶(hù)是與置業(yè)顧問(wèn)事先約好的復(fù)訪。

??因?yàn)轫?xiàng)目?jī)H剩的一棟小高在清盤(pán)階段，所以首次到訪即成交的情況比較多。已經(jīng)賣(mài)掉舊兩室房的李女士就是其中之一，項(xiàng)目100多平方米的新房正好夠現(xiàn)在三世同堂的一家共享，了解到總房款在可承受范圍內(nèi)，加上她早就看中了丁香湖周邊相對(duì)成熟的生活氛圍，即刻便做出了購(gòu)置新房的決定。

??目前保利和光嶼湖五期洋房在“十一”期間已經(jīng)開(kāi)啟認(rèn)籌，由于是2026年才能交付的期房，認(rèn)籌狀況十分慘淡。成交仍集中在僅剩的這棟現(xiàn)房上，所剩房源并不多，但由于清盤(pán)房源性?xún)r(jià)比較高，仍支撐起了“十一”期間的到訪量。“等這棟小高賣(mài)完，想要再買(mǎi)現(xiàn)房就要等到2026年項(xiàng)目第五期樓棟交付。”置業(yè)顧問(wèn)告訴記者。

??房源不足的現(xiàn)象也發(fā)生在華潤(rùn)時(shí)代之城身上。項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后的第一個(gè)“十一”假期是在2021年，當(dāng)時(shí)恒大等房企出現(xiàn)暴雷現(xiàn)象，原本備受矚目的城市更新住宅項(xiàng)目入市不久就遇到了樓市震蕩，緊接著新一輪下行周期到來(lái)，項(xiàng)目銷(xiāo)量下滑、價(jià)格下調(diào)。雖然從期房賣(mài)到了現(xiàn)房，但目前樓盤(pán)已開(kāi)發(fā)部分僅剩兩棟小高和少數(shù)洋房在售。

??在售樓處，兩棟小高的清盤(pán)銷(xiāo)控表被制作成廣告牌靠墻豎立，可以看到每套房源的價(jià)格，更為醒目的是接近三分之二的房源已售出。

??項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)告訴記者：“沈陽(yáng)已經(jīng)有接近兩年時(shí)間沒(méi)什么新盤(pán)入市，華潤(rùn)也是這樣，也就是說(shuō)房子越早賣(mài)完，我們就越早失業(yè)。”她接著說(shuō)：“市場(chǎng)好的時(shí)候房子賣(mài)得快，各個(gè)樓盤(pán)沒(méi)等賣(mài)到現(xiàn)房就已經(jīng)進(jìn)入尾盤(pán)，而現(xiàn)在房子賣(mài)得慢，許多樓盤(pán)都賣(mài)成了現(xiàn)房。加上沒(méi)有新房入市，市場(chǎng)中的期房越來(lái)越少，完成交付的項(xiàng)目越來(lái)越多，現(xiàn)房才成為成交主流。但賣(mài)現(xiàn)房未嘗不是好事，購(gòu)房者對(duì)看得見(jiàn)摸得著的現(xiàn)房更為放心，一定程度上來(lái)說(shuō)賣(mài)現(xiàn)房成交的可能性更大，能夠促進(jìn)銷(xiāo)售。”

??置業(yè)人群仍以理性為主

??看準(zhǔn)優(yōu)惠力度，選擇在“十一”期間出手購(gòu)房大有人在，但目前置業(yè)人群仍以理性為主。

??對(duì)于市場(chǎng)中的改善客群來(lái)說(shuō)，此時(shí)的促銷(xiāo)并沒(méi)有勾起他們的購(gòu)買(mǎi)欲望，項(xiàng)目成交依然平淡。全線現(xiàn)房的鐵西一環(huán)內(nèi)高端改善盤(pán)琨瑜府置業(yè)顧問(wèn)表示，他的成交客戶(hù)中老客戶(hù)居多，通常客戶(hù)來(lái)到琨瑜府后會(huì)再三對(duì)比其他區(qū)域的樓盤(pán)，例如和平灣的多個(gè)改善項(xiàng)目，渾南的華潤(rùn)置地昭華里等，都在他們的比較范圍內(nèi)。買(mǎi)房的決定不在一時(shí)，因此拉長(zhǎng)了成交周期。

??對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，到華潤(rùn)置地時(shí)代之城看房的劉先生告訴記者，今時(shí)不同往日，現(xiàn)在是買(mǎi)方市場(chǎng)，他會(huì)擇機(jī)買(mǎi)房。一是房子要稱(chēng)心，二是年底或許能等到更大的優(yōu)惠力度，所以他選擇再等等看。購(gòu)房考慮權(quán)衡的時(shí)間愈長(zhǎng)，購(gòu)房心智也愈加理性。

??雖然市場(chǎng)艱難，但沈陽(yáng)的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)依然在向前走。華潤(rùn)置地時(shí)代之城置業(yè)顧問(wèn)表示，項(xiàng)目每位置業(yè)顧問(wèn)每天平均到訪在5組左右，截至10月5日已成交近20套，其中有前期積累的客戶(hù)，也有新增客戶(hù)在“十一”期間成交。先前定下的“黃金周”銷(xiāo)售目標(biāo)比較實(shí)際，目前已經(jīng)完成。雖然每天成交不多，但“黃金周”這幾天積累下來(lái)，成交量依然可觀。

??一位有多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的房產(chǎn)中介人員告訴記者，二手房市場(chǎng)目前成交困難，在大多數(shù)購(gòu)房者的預(yù)期中，未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下行。市場(chǎng)好的時(shí)候買(mǎi)房要支付新房的溢價(jià)空間，把未來(lái)的價(jià)值增長(zhǎng)提前支付；而在市場(chǎng)下行周期里，賣(mài)方就要承擔(dān)低預(yù)期下的降價(jià)趨勢(shì)，迫使二手房?jī)r(jià)格不斷降低，議價(jià)空間幾乎不受賣(mài)方控制。

??為了促成交，開(kāi)發(fā)商正在竭盡全力為購(gòu)房者創(chuàng)造便利。保利天匯的客戶(hù)以改善購(gòu)房為主，客戶(hù)中有很多業(yè)主需要賣(mài)掉舊房子才能購(gòu)買(mǎi)新房。據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，為了促進(jìn)項(xiàng)目客戶(hù)賣(mài)舊買(mǎi)新，保利旗下的保利愛(ài)家推出“以舊換新”置換服務(wù)，串聯(lián)起“一二手聯(lián)動(dòng)”服務(wù)鏈，推動(dòng)“賣(mài)舊問(wèn)題”迎刃而解、“買(mǎi)新環(huán)節(jié)”順利進(jìn)行。

??“黃金周”期間，項(xiàng)目新房到訪量未見(jiàn)顯著增加，本質(zhì)是客戶(hù)入市信心不足和預(yù)期不穩(wěn)，另外當(dāng)前沈陽(yáng)房企拿地意愿下降，樓市新房供應(yīng)不足，與新房成交萎靡也不無(wú)關(guān)系。