??報(bào)告摘要：

??1、9 月末，M1 同比增長 3.4%，增速與上月末持平，比上年同期低 0.6 個(gè)百分點(diǎn)。

??2、9 月末，住戶部門貸款余額同比增長 15.9%，增速分別比上月末和上年同期低0.3 個(gè)和 2.2 個(gè)百分點(diǎn)。

??3、9 月末，中國一年期國債收益率為 2.56%，比上月末和去年同期分別低 0.06 和0.41 個(gè)百分點(diǎn)。

??4、9 月份，全國首套房貸款平均利率為 5.51%，相當(dāng)于相應(yīng)期限 LPR 水平加點(diǎn) 66BP，環(huán)比上升 0.04 個(gè)百分點(diǎn)，同比下降 0.19 個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù) 4 個(gè)月小幅上升。

??5、降準(zhǔn)后市場利率如期下行，首套房貸平均利率則繼續(xù)上行，說明在中央“房住不炒”和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的明確要求下，降準(zhǔn)釋放的資金被嚴(yán)控進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。若房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)不放松，那這種房貸利率和市場利率反向而行的趨勢還有可能會(huì)繼續(xù)。預(yù)計(jì)年內(nèi)或明年上半年有望見到本輪周期的全國商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速最低值；年內(nèi)百城二手房價(jià)格同比漲幅還將收窄，有可能進(jìn)入負(fù)區(qū)間。

??房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對資金有很強(qiáng)的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場。因此，持續(xù)跟蹤金融環(huán)境的變化，對于研究樓市變化非常重要。本報(bào)告選取了 M1 同比增速、住戶部門貸款余額同比增速、中國一年期國債收益率、全國首套房貸平均利率這 4 個(gè)跟房地產(chǎn)市場相關(guān)性較高的月度金融數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

??一、9 月金融數(shù)據(jù)

??1、9 月末M1 同比增速 3.4%，與上月持平；住戶部門貸款余額同比增速 15.9%，繼續(xù)回落

??M1，狹義貨幣供應(yīng)量， M1=M0+企業(yè)活期存款+機(jī)關(guān)團(tuán)體部隊(duì)存款+農(nóng)村存款+ 個(gè)人持有的信用卡類存款。M1 是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和價(jià)格波動(dòng)的先行指標(biāo)，M1 增速高，則樓市升溫；M1 增速低，則樓市降溫。

??自 1997 年商業(yè)銀行開辦個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以來，住戶部門債務(wù)中個(gè)人住房貸款一直占據(jù)主體地位。從央行公布的數(shù)據(jù)來看，2008 年以來，個(gè)人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比保持在 45%～54%，變化不大。考慮到央行每個(gè)季度公布個(gè)人住房貸款余額，本報(bào)告采用住戶部門貸款余額的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

??9 月末，M1 同比增長 3.4%，增速與上月末持平，比上年同期低 0.6 個(gè)百分點(diǎn)。

??9 月末，住戶部門貸款余額同比增長 15.9%，增速分別比上月末和上年同期低 0.3 個(gè)和 2.2 個(gè)百分點(diǎn)。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，M1 同比增速走勢領(lǐng)先于住戶部門貸款余額同比增速走勢。2011 年至 2019 年 8 月，M1 同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有 2 個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者時(shí)間分別為 6 個(gè)月和8 個(gè)月。2011 年至 2019 年 8 月，M1 同比增速有 3 個(gè)階段性低點(diǎn)，前兩個(gè)低點(diǎn)分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速 6 個(gè)月和 16 個(gè)月，后一次滯后的時(shí)間較長， 主要原因是 2014 年 1 月 M1 同比增速創(chuàng)階段新低后，至 2015 年一季度，M1 同比增速均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??2019 年 1 月 M1 同比增速創(chuàng) 2011 年以來的最低點(diǎn) 0.4%，2019 年 2 月開始震蕩上行，目前來看本輪周期的最低點(diǎn)大概率已經(jīng)見到。M1 增速有所上升，說明年初全面降準(zhǔn)后實(shí)體經(jīng)濟(jì)所處的流動(dòng)性環(huán)境有所改善。

??但央行此前明確強(qiáng)調(diào)要保持個(gè)人住房貸款合理適度增長，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購房。此前監(jiān)管嚴(yán)查信用卡資金流入樓市情況，包括境內(nèi)房地產(chǎn)類商戶、房產(chǎn)相關(guān)契稅等。多家銀行信用卡中心下調(diào)房地產(chǎn)類商戶交易限額，并限制在住宅、地產(chǎn)中介等商戶刷卡交易。從歷史走勢和現(xiàn)階段政策走向來看，今年年內(nèi)住戶部門貸款余額同比增速還將繼續(xù)收窄，明年有望見到本輪周期住戶部門貸款余額同比增速的階段性低點(diǎn)。考慮到目前我國住戶部門杠桿率已經(jīng)遠(yuǎn)超 2015 年之前水平，住戶部門貸款余額增速將很有可能突破前兩輪的低點(diǎn)。

??2、9 月末中國一年期國債收益率 2.56%，比上月末低 0.06 個(gè)百分點(diǎn)；9 月份全國首套房貸平均利率 5.51%，連續(xù) 4 個(gè)月小幅上升

??一年期國債屬于短期國債，主要受利率政策和短期流動(dòng)性的影響，能夠更好地反映利率周期與社會(huì)資金價(jià)格變化。9 月末，中國一年期國債收益率為 2.56%， 比上月末和去年同期分別低 0.06 和 0.41 個(gè)百分點(diǎn)。

??融 360 大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019 年 9 月全國首套房貸款平均利率為 5.51%，相當(dāng)于相應(yīng)期限 LPR 水平加點(diǎn) 66BP，環(huán)比上升 0.04 個(gè)百分點(diǎn)，同比下降 0.19 個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù) 4 個(gè)月小幅上升。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，一年期國債收益率走勢領(lǐng)先于全國首套房貸平均利率走勢。2011 年至 2019 年 8 月，一年期國債收益率和全國首套房貸平均利率分別有 3 個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時(shí)間分別為 4個(gè)月、6 個(gè)月和 8 個(gè)月。2011 年至 2019 年 8 月，一年期國債收益率和全國首套房貸平均利率分別有 2 個(gè)階段性低點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時(shí)間分別為 4 個(gè)月和 13個(gè)月。后一次滯后的時(shí)間較長，主要原因是 2015 年 6 月一年期國債收益率創(chuàng)階段新低后，至 2016 年三季度，國債收益率均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。央行降準(zhǔn)后，9 月中國一年期國債收益率小幅下降。后續(xù)來看，隨著全球貨幣寬松預(yù)期強(qiáng)烈，中國一年期國債收益率有望繼續(xù)下行，2019 年 1 月大概率不會(huì)是本輪周期的階段性低點(diǎn)。

??全國首套房貸平均利率不僅與市場利率有關(guān)，也受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，今年二季度以來，部分城市收緊了調(diào)控政策，5 月份以來部分熱點(diǎn)城市首套房貸利率也紛紛上調(diào)，6 月全國首套房貸平均利率一改此前連續(xù) 6 月下行的趨勢，年內(nèi)首次微升，此后 3 個(gè)月房貸利率持續(xù)小幅上升。國慶長假后，全國住房按揭貸款市場執(zhí)行了新的 LPR 定價(jià)機(jī)制，從各地的執(zhí)行情況來看，與之前的貸款利率相比基本保持穩(wěn)定。考慮到后續(xù)市場利率大概率會(huì)下行，首套房貸平均利率上行空間較為有限，若年內(nèi) 5 年期 LPR 沒有明顯下調(diào)，預(yù)計(jì)全國首套房貸平均利率將橫盤小幅震蕩。

??3、預(yù)計(jì)四季度住戶部門貸款余額同比增速繼續(xù)回落

??住戶部門貸款余額同比增速和全國首套房貸平均利率是與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的兩個(gè)數(shù)據(jù)，將兩者歷史走勢結(jié)合來看，整體上呈反向走勢，首套房貸平均利率走勢領(lǐng)先于貸款余額同比增速走勢。2011 年至 2019 年 8 月，首套房貸平均利率共有 3 個(gè)階段高點(diǎn)，前兩個(gè)高點(diǎn)分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段低點(diǎn) 7 個(gè)月和 11 個(gè)月。2011 年至 2019 年 8 月，首套房貸平均利率共有 2 個(gè)階段低點(diǎn)，分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段高點(diǎn) 10 個(gè)月和 9 個(gè)月。

??2018 年 11 月，全國首套房貸平均利率達(dá)到階段高點(diǎn)，按照以往規(guī)律并考慮現(xiàn)階段政策走向，明年住戶部門貸款余額同比增速有望見到本輪周期低點(diǎn)。但從同比增速的絕對值來看，目前依然高于上一個(gè)周期的低點(diǎn)，四季度還將繼續(xù)下滑。

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