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??導(dǎo)語(yǔ)

??保利、中海、華潤(rùn)、招商各有亮點(diǎn)，中海仍然重點(diǎn)堅(jiān)守房地產(chǎn)主業(yè)；華潤(rùn)和招商第二曲線(xiàn)發(fā)展取得了一定的成果。

??◎  文 / 房玲、洪宇桁

??保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口四大央企近年來(lái)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，2024上半年幾家企業(yè)的合約銷(xiāo)售額都超過(guò)了1000億元，保利發(fā)展繼續(xù)保持著銷(xiāo)售第一的地位，與后面幾家房企拉開(kāi)了較大的差距。中海繼續(xù)以利潤(rùn)王著稱(chēng)，華潤(rùn)大力發(fā)展第二曲線(xiàn)，招商持續(xù)發(fā)揮產(chǎn)業(yè)推動(dòng)優(yōu)勢(shì)。那么從2024年中報(bào)發(fā)布的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)看，這幾家龍頭央企的發(fā)展具體如何呢？

??01

??投資力度均大幅降低
保利和中海存貨去化壓力較大

??在拿地規(guī)模方面，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行，即使有著一定社會(huì)責(zé)任的四大央企也出于企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)的考慮減少了拿地規(guī)模，2024上半年拿地銷(xiāo)售建面比最低的是保利發(fā)展，僅有0.12。相較之下，華潤(rùn)的拿地銷(xiāo)售建面比達(dá)到了0.39，在四家企業(yè)中是最高的。從歷年的表現(xiàn)來(lái)看，華潤(rùn)置地的拿地銷(xiāo)售建面比在幾家央企中整體都相對(duì)較高。

??拿地的減少，直接導(dǎo)致的是企業(yè)總土儲(chǔ)規(guī)模的收縮。從2024年中期的情況來(lái)看，四大央企的總土儲(chǔ)建面相較于期初都減少了8%以上，減少最多的招商蛇口超過(guò)了10%。從土儲(chǔ)絕對(duì)數(shù)量來(lái)看，保利發(fā)展以7140萬(wàn)平米的規(guī)模穩(wěn)居第一，其次則是華潤(rùn)置地的5699萬(wàn)平米。

??在銷(xiāo)售下行的背景下，房企都面臨著去庫(kù)存的壓力，四大央企也不例外。從四家企業(yè)披露的存貨情況來(lái)看，已竣工物業(yè)（A股：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，H股：持做銷(xiāo)售物業(yè)）在存貨中的占比近年來(lái)呈現(xiàn)逐漸提升的趨勢(shì)，其中保利和中海的竣工存貨占比都超過(guò)了20%，中海甚至達(dá)到了30.17%（2023年底數(shù)據(jù)），存貨去化壓力相對(duì)較大。

??02

??中海堅(jiān)持主業(yè)仍保持較高利潤(rùn)率
華潤(rùn)和招商成功開(kāi)辟第二曲線(xiàn)

??從2024上半年的營(yíng)收與利潤(rùn)情況來(lái)看，保利發(fā)展作為規(guī)模第一的房企，其營(yíng)業(yè)收入也達(dá)到了1392.49億元，是所有房企中最多的，同時(shí)企業(yè)的毛利潤(rùn)也是最高的223.08億元，但是凈利潤(rùn)方面則被中海和華潤(rùn)反超。

??從利潤(rùn)率水平來(lái)看，中海和華潤(rùn)與另外兩家企業(yè)拉開(kāi)了一定的差距。其中中海的歸母核心凈利率達(dá)到了12.24%，華潤(rùn)置地更是達(dá)到了13.57%，在全行業(yè)中都保持著前列水平。

??然而仔細(xì)看這兩家企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入分布情況則可以發(fā)現(xiàn)，中海的房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入占比達(dá)到了94.37%，而華潤(rùn)則降到了74.72%。中海堅(jiān)持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)，保持較高的利潤(rùn)率，更多是得益于企業(yè)的成本控制能力。

??華潤(rùn)置地保持較高的利潤(rùn)水平，則主要是因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的第二曲線(xiàn)已經(jīng)形成，支撐企業(yè)盈利。2024上半年華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)107億元，其中經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)核心凈利潤(rùn)55億元，占比提升至51.4%，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)核心凈利潤(rùn)占比首次過(guò)半。與毛利率只有12.4%的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相比，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入占比增加，大大提升了企業(yè)的盈利水平。上半年華潤(rùn)新開(kāi)業(yè)6個(gè)購(gòu)物中心，實(shí)現(xiàn)租金收入95億元，同比增長(zhǎng)9.7%；零售額916億元，同比增長(zhǎng)21.9%，各項(xiàng)指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)了較快的增長(zhǎng)，已成為企業(yè)重要的發(fā)展動(dòng)力。

??除了華潤(rùn)置地之外，招商蛇口的房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入占比也降至77.82%，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與城市服務(wù)業(yè)務(wù)作為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的第二曲線(xiàn)也初具雛形。從資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)端來(lái)看，2024上半年招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入36億元，同比增長(zhǎng)15%，EBITDA實(shí)現(xiàn)18.95億元，同比增長(zhǎng)14%。同時(shí)城市服務(wù)端旗下的物業(yè)管理和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)——招商積余，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入78.39億元，較上年增長(zhǎng)12.34%。

??03

??四大央企財(cái)務(wù)都較為穩(wěn)健
保利發(fā)展最有錢(qián)

??在財(cái)務(wù)指標(biāo)方面，四大央企的財(cái)務(wù)狀況都較為健康，三條紅線(xiàn)均處于綠檔且較為安全的水平。總資產(chǎn)和持有現(xiàn)金最多的是保利發(fā)展，分別達(dá)到了13900億元和1464億元。但是保利發(fā)展的非受限現(xiàn)金短債比為1.22，在四大央企中最低；凈負(fù)債率為66.18%，扣預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率為66.89%，在四大央企中都是最高的。由于央企強(qiáng)大的融資能力，四家企業(yè)資金成本都低于3.5%，幾家企業(yè)在資金方面都沒(méi)有太大的問(wèn)題。

??整體看來(lái)，四大央企目前在經(jīng)營(yíng)方面各有所長(zhǎng)，保利和中海仍然重點(diǎn)堅(jiān)守房地產(chǎn)主業(yè)，保利發(fā)展以規(guī)模取勝，中海堅(jiān)持利潤(rùn)為王；而華潤(rùn)和招商另辟蹊徑，第二曲線(xiàn)發(fā)展取得了一定的成果。就目前的情況來(lái)看，堅(jiān)守主業(yè)的房企勢(shì)必在短期內(nèi)會(huì)經(jīng)歷利潤(rùn)率和去化率的壓力，而開(kāi)辟第二曲線(xiàn)也要面臨市場(chǎng)不確定性的投資風(fēng)險(xiǎn)，四大央企即使是在資金較為充足的情況下，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下也都面臨著一定的挑戰(zhàn)。