??導(dǎo)讀：      

??半年目標(biāo)完成率55%，大幅提高投拓強(qiáng)度，產(chǎn)能集中浙江省內(nèi)，外拓步伐有待加快。

??【半年目標(biāo)完成率55%，銷售權(quán)益比升至48.5%】上半年濱江實現(xiàn)銷售金額547億元，同比增長5.86%，銷售增速明顯高于TOP30的平均水平，主要得益于合作開發(fā)撬動和品牌溢價保障去化。2020年中期，濱江完成全年銷售千億目標(biāo)的55%，銷售權(quán)益比較同比大幅提升8個百分點至48.5%。

??【加大擴(kuò)張力度，外拓步伐有待加快】上半年濱江投拓非常積極，拿地銷售比0.96，權(quán)益拿地銷售比1.06，遠(yuǎn)高于TOP30均值。期內(nèi)，按建面計算的對應(yīng)拿地權(quán)益占比47.9%，未來應(yīng)適當(dāng)提升權(quán)益比來保障后續(xù)權(quán)益利潤結(jié)轉(zhuǎn)。至2020年上半年，濱江土儲總建面1262萬平，總可售貨值2700億元，未來還需積極擴(kuò)充土儲，并加強(qiáng)省外布局，平衡區(qū)域風(fēng)險。

??【業(yè)績穩(wěn)步釋放，小股操盤稀釋歸母凈利】期內(nèi)，杭州大江名筑、萬家花城興和苑、義烏濱江壹品三個項目交付結(jié)轉(zhuǎn)，實現(xiàn)開發(fā)收入100.42億元，同比大幅增長101.58%，結(jié)轉(zhuǎn)速度較快，預(yù)售房款/2019年開發(fā)收入2.85倍，已售未結(jié)資源充裕保障后續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)。期內(nèi)濱江毛利優(yōu)于凈利指標(biāo)，主要是合聯(lián)營和金融產(chǎn)品投資收益較去年同期減少，以及壞賬計提增加所致。若扣除對格力地產(chǎn)的股票投資收益，濱江實現(xiàn)歸母凈利7.5億元，同比增長21.75%，對應(yīng)歸母凈利率為7.47%，未來仍需適當(dāng)提升權(quán)益比來保證高質(zhì)增長。

??【債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，償債壓力不大】濱江融資加權(quán)利率5.4%，融資結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，融資渠道以低息的銀行信貸為主，占比持續(xù)提升至70.58%。上半年濱江拿地非常積極，籌資相對活躍，有息債務(wù)規(guī)模增勢不減，導(dǎo)致期末凈負(fù)債率95.6%，超出行業(yè)平均水平。濱江尚未使用授信額度合計500.34億元，對有息負(fù)債規(guī)模覆蓋1.31，現(xiàn)金短債比和長短債務(wù)比持續(xù)改善至1.79和3.17，債務(wù)結(jié)構(gòu)安全，償債壓力不大。

??1銷售

??半年目標(biāo)完成率55%

??銷售權(quán)益比升至48.5%

??2020年上半年，濱江集團(tuán)實現(xiàn)合同銷售金額547億元，同比增長5.86%，增速明顯高于TOP30的平均銷售金額增速-1.3%，目標(biāo)完成率達(dá)54.7%，主要歸因1）持續(xù)推進(jìn)小股操盤模式，通過合作開發(fā)以撬動規(guī)模提速，上半年公布的39個主要并表的銷售項目中有11個項目權(quán)益比低于50%，期內(nèi)銷售權(quán)益比48.5%；2）品牌溢價保障去化，濱江品牌在浙江省內(nèi)頗受認(rèn)可，期內(nèi)在杭項目的平均中簽率僅7.87%，明顯低于周邊同期開盤的競品，此外5月首開的湖畔春曉首開當(dāng)日去化8成。

??濱江銷售主要集中在杭州，向外擴(kuò)張步伐有待加快。根據(jù)濱江披露的主要并表銷售項目，2020年上半年杭州貢獻(xiàn)60.03%的銷售份額，浙江省內(nèi)其他城市銷售額占比35.3%，而省外區(qū)域南通、上饒和上海分別占比1.96%、1.67%和1.04%，對銷售貢獻(xiàn)較小。深耕區(qū)域、聚焦核心城市群為濱江提高重點城市市場份額、創(chuàng)造價值收益的同時，需警惕局部市場及政策波動加劇風(fēng)險的可能，未來需加強(qiáng)省外布局，優(yōu)化區(qū)域結(jié)構(gòu)以平衡風(fēng)險。另外，據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年中期濱江集團(tuán)銷售均價為32,427元/平方米，同比增加12.82%，主要由于期內(nèi)杭州房價穩(wěn)中有升，杭州對濱江銷售貢獻(xiàn)提升，尤其是杭州非主城區(qū)部分非限價高端盤相繼入市所致。

??2020年，濱江將繼續(xù)保持1000億元以上銷售規(guī)模，上半年已完成銷售目標(biāo)的54.7%，疊加普遍下半年就屬推貨、銷售旺季，而濱江推貨又均以長三角高能級城市為主，全年銷售目標(biāo)完成壓力不大。

      2投資

??加大擴(kuò)張力度

??外拓步伐有待加快

??千億目標(biāo)下的濱江處于規(guī)模快速擴(kuò)張階段，2020年上半年濱江投拓非常積極，采取多元化投拓渠道，加大收并購力度，期內(nèi)并購新增建面占比大幅提升至41.4%。2020年中期，濱江新增土儲總建面313.94萬平，同比增幅高達(dá)83.9%；土地成交總價為523.93億元，同比大幅94%，權(quán)益地價支出280.4億元，拿地銷售比0.96，同比提升44個百分點，遠(yuǎn)高于同梯隊TOP30均值0.36，權(quán)益拿地銷售比1.06，擴(kuò)張態(tài)勢積極。

??按建面計算，上半年對應(yīng)拿地權(quán)益比47.9%，較2019年略下滑3.7個百分點，權(quán)益比相對較低。濱江依靠小股操盤撬動規(guī)模提速，但邁入千億梯隊后，為保持高質(zhì)量增長，濱江適當(dāng)提升拿地權(quán)益比，以提前鎖定未來入賬的權(quán)益盈利空間。

??濱江堅持以“聚焦杭州，深耕浙江，輻射華東，開拓粵港澳大灣區(qū)，關(guān)注中西部重點城市”的核心城市圈深耕戰(zhàn)略。2015年首入上海，2016年首入深圳，2018年首進(jìn)上饒，在深圳、上海舊改項目碰壁后，濱江再次聚焦浙江本地市場。2020年上半年新增土儲主要集中浙江省內(nèi)，其中杭州新增土儲建面占比達(dá)78.95%，省內(nèi)嘉興和寧波占比約12.82%，并且新進(jìn)入蘇州市場，蘇州拿地建面占比8.23%。濱江持續(xù)深耕杭州及其周邊重點城市群，以發(fā)揮浙江省內(nèi)區(qū)域深耕優(yōu)勢，但未來還是要加強(qiáng)浙江省外外拓步伐，來平衡區(qū)域風(fēng)險。

        截至2020年上半年，濱江土地儲備總建面達(dá)1262萬平，總可售貨值約2700億元，可保障未來2年左右的發(fā)展需求，其中待開發(fā)建面占比19.3%，濱江應(yīng)該繼續(xù)把握拿地窗口期積極補充優(yōu)質(zhì)土儲。土儲建面區(qū)域分布上，濱江深耕浙江省內(nèi)，杭州占比56%，較2019年底提升9個百分點，浙江省內(nèi)（除杭州）占比36%，浙江省外占比8%。

??3盈利

??業(yè)績穩(wěn)步釋放

       小股操盤稀釋歸母凈利

??2020年中期，濱江實現(xiàn)營業(yè)總收入103.07億元，同比增長95.74%；杭州大江名筑、萬家花城興和苑、義烏濱江壹品等項目相繼交付結(jié)轉(zhuǎn)，實現(xiàn)開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入100.42億元，同比大幅增長101.58%，結(jié)轉(zhuǎn)建面約50萬平，結(jié)算業(yè)績穩(wěn)步釋放。此外，濱江加強(qiáng)回款管控，預(yù)收房款較期初增長24%至689.5億元，對2019全年的地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入覆蓋倍數(shù)2.85倍，已售未結(jié)并表資源充裕，且2020年下半年將陸續(xù)交付11個項目，為后續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)提供有力保障。

??濱江實現(xiàn)毛利潤37.53億元，同比增長100.49%，綜合毛利率為36.41%，同比增長0.86pct；期內(nèi)實現(xiàn)凈利潤為15.71億元，同比增加72.94%，凈利率15.24%，同比減少2.01個百分點。毛利優(yōu)于凈利指標(biāo)，主要是合聯(lián)營和金融產(chǎn)品投資收益較去年同期減少，以及壞賬計提增加所致。2020年上半年，濱江實現(xiàn)歸母凈利8.65億元，若扣除其他非流動金融資產(chǎn)（對格力地產(chǎn)的股票投資）的公允值變動，調(diào)整后的歸母凈利7.5億元，同比增長21.75%，對應(yīng)歸母凈利率為7.23%，同比減少4.47個百分點，低于行業(yè)平均水平，主要是合作和小股操盤比例較高，未來需適當(dāng)提升權(quán)益比來保證高質(zhì)量增長。

      4債務(wù)

??債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

??償債壓力不大

??截至2020年上半年末，濱江融資加權(quán)平均利率5.4%，較年初降低0.2個百分點。融資成本持續(xù)下行，主要得益于濱江不斷改善融資結(jié)構(gòu)，有息負(fù)債余額較期初增長20.37%至383.52億元，其中以低息的銀行信貸為主，占比持續(xù)提升至70.58%，而中票和信用債占比分別約14.6%和14.82%。濱江持續(xù)優(yōu)化融資渠道，疊加2020年經(jīng)濟(jì)下行壓力大，貨幣政策有望適度放松，市場利率下行通道打開，年初至今(8月24日) 濱江新發(fā)行的債券利率加權(quán)成本僅為3.76%，已接近央企融資利率水平。 

??上半年濱江拿地非常積極，籌資相對活躍，有息債務(wù)規(guī)模增勢不減，導(dǎo)致期末凈負(fù)債率95.6%，較期初增加7.1個百分點，高于行業(yè)均值。期內(nèi)，濱江加快回款速度，銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比增長28.85%至243.94億元，持有現(xiàn)金164.2億元，較期初增長36.64%，現(xiàn)金短債比為1.79，長短債務(wù)比為3.17，短期償債壓力不大，債務(wù)結(jié)構(gòu)安全。另外，濱江未使用授信額度充裕，備用流動性較強(qiáng)。截至2020年中期，濱江未使用銀行信貸授信額度為416.84億元，而已獲批尚未發(fā)行的公司債、短融和中票額度分別為21、34和28.5億元。目前在手尚未使用額度合計500.34億元，對有息負(fù)債規(guī)模覆蓋1.31，償債壓力不大。