??導 讀 

??TOP100房企單月銷售環(huán)比持平；重點城市成交環(huán)比有所降溫；土地市場熱度明顯回升；因城施策下城市分化與調(diào)整并行。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單改版說明

??今年是克而瑞編制中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜的第11個年頭，從最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再從單一的銷售榜，到推出代表操盤能力的操盤榜和投資能力的權益榜，我們一直真實、嚴謹、公正地記錄著10年來的行業(yè)變化、格局演變和模式創(chuàng)新。

??自2019年1月起，在原有的銷售流量榜和權益榜的基礎上，我們新增了銷售全口徑榜。銷售全口徑，是指把企業(yè)集團連同合營及聯(lián)營公司所有項目計入業(yè)績的統(tǒng)計方式，不考慮權益比例和是否操盤。由于代建屬于輸出管理行為，在全口徑榜單數(shù)據(jù)中統(tǒng)一不包括代建產(chǎn)生的銷售業(yè)績。全口徑榜反映的是企業(yè)城市布局和項目拓展的能力。

??操盤榜是以企業(yè)操盤為口徑，即若某項目為多家房企合作開發(fā)，則該項目的業(yè)績僅歸入操盤企業(yè)。反映的是企業(yè)的營銷和操盤能力，企業(yè)代建產(chǎn)生的銷售業(yè)績納入操盤口徑統(tǒng)計中。

??權益榜是以企業(yè)股權占比為口徑，即若某項目為多家房企合作，則該項目的業(yè)績按照股權占比計入相應企業(yè)。反映的是企業(yè)的資金實力與投資能力。（注：權益口徑數(shù)據(jù)不包括母公司以及關聯(lián)方權益、員工跟投部分）

??鑒于目前絕大多數(shù)的上市房企已經(jīng)將業(yè)績公告的口徑從并表改為了全口徑，需要與上市公司發(fā)布數(shù)據(jù)進行對照的讀者，可以參考全口徑榜單。

??榜單解讀

??2019年4月，房地產(chǎn)行業(yè)銷售表現(xiàn)較3月份有所降溫，多數(shù)城市銷售量同環(huán)比均有下滑。TOP100房企單月業(yè)績規(guī)模環(huán)比3月略低，但較去年同期增長16.6%，強于市場整體走勢。我們認為，核心一二線城市積壓的剛需、改善類自住需求釋放支撐起了近期市場的回暖。 

??同時，我們預計未來城市市場分化將與行業(yè)調(diào)整并行。一方面，在“因城施策”主導下各地方政府的市場調(diào)控整體表現(xiàn)為有收有放，部分一二線城市可能迎來調(diào)控的收緊，市場出現(xiàn)波動將在所難免。另一方面，在未來貨幣寬松力度與信貸投放寬松節(jié)奏將有所放緩的預判下，相對核心一二線和強三線城市而言，回調(diào)壓力將更主要集中于一般的三四線城市。

??01

??整體業(yè)績：TOP100前4月同比增長3.6%

??單月環(huán)比銷售持平

??2019年4月，中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較為平穩(wěn)。行業(yè)整體的銷售表現(xiàn)一定程度上延續(xù)了3月的回暖，TOP100房企單月業(yè)績規(guī)模較去年同期同比增長16.6%。從1-4月整體的業(yè)績表現(xiàn)來看，按照權益口徑，百強房企2019年至今的累計銷售規(guī)模同比微增3.6%，結束了前三月累計銷售規(guī)模略低于去年同期的趨勢。單月環(huán)比來看，百強房企4月的整體銷售與上月基本持平。

??02

??上榜門檻：TOP30房企權益銷售門檻提升顯著

??2019年1-4月，百強房企各梯隊權益銷售金額門檻與去年同期相比都繼續(xù)提升。其中，TOP10房企權益金額門檻為448.6億元，同比增長13.4%。TOP30房企和TOP50房企的權益金額入榜門檻為225.9億元和126.7億元，分別同比提升24.8%和10.7%。同時，銷售權益榜TOP100房企門檻達到48.4億元。

??03

??市場表現(xiàn)：環(huán)比有所降溫，小陽春未能延續(xù)

??4月，“小陽春”行情不再，成交同環(huán)比齊跌，有“降溫”趨勢。重點城市整體成交2344萬平方米，同環(huán)比均微降2%，整體市場成交有高位回落態(tài)勢。一線城市成交240萬平方米，環(huán)比降9%，廣州、深圳都表現(xiàn)出階段性回調(diào)，環(huán)比降幅均超25%。二三線城市同、環(huán)比則呈現(xiàn)出漲跌參半，分化持續(xù)加劇。

??供應雖環(huán)比增長但不及去年同期，重點城市總體供應1949萬平方米，環(huán)比上月繼續(xù)上漲4%，但與去年同期相比下降了2%，量上依舊維持年內(nèi)高位。一線城市4月供應較上月有所調(diào)整，總供應面積近200萬平方米，環(huán)比下降37%，北上廣深四城均有所回調(diào)，重點二三線城市供應環(huán)比漲多跌少。

??4月份土地市場迎來了一波成交小高峰，在二三線城市土地供應量恢復的影響下，成交建筑面積和成交金額同環(huán)比均呈現(xiàn)上漲趨勢。在二線城市優(yōu)質土地大規(guī)模集中成交的帶動下，成交價格也隨之上漲，并達到近一年來的最高點，溢價率更是自2019年開年以來一直保持上漲趨勢，同比上升9.5個百分點，土地市場熱度明顯回升。

??04

??市場展望：城市分化與調(diào)整并行

??2019年全國層面的房地產(chǎn)政策面將維持平穩(wěn)，但各地方調(diào)控政策將呈現(xiàn)分化。從銷售角度來看，2019年依然將是“小年”。

??我們認為，近期市場的回暖主要是由政策放松預期以及貨幣寬松所推動的階段性行情。前期，購房需求集中入市推動房價上漲的恐慌預期不斷強化，推動核心一二線城市積壓的剛需、改善類自住需求釋放，支撐起當前“回暖”之勢，這部分需求消耗后市場或將復歸常態(tài)。過快回暖的同時，政策放松的預期在逐漸分化，中央層面再度強調(diào)“房住不炒”，要求各地方政府強化主體責任，因城施策。因此短期內(nèi)我們預計各地政策將出現(xiàn)明顯分化，前期回升較快的城市可能出現(xiàn)調(diào)控收緊的情況，這對市場市場銷售將造成明顯的沖擊，市場銷售呈現(xiàn)波動，全年一二線城市市場走勢也將出現(xiàn)分化。

??另一方面，在未來貨幣寬松力度與信貸投放寬松節(jié)奏將有所放緩的預判下，相對核心一二線和強三線城市而言，回調(diào)壓力將更主要集中于一般的三四線城市和部分弱二線城市，調(diào)整態(tài)勢將延續(xù)。隨著過去兩年房價的快速上漲，很多三四線城市均面臨購買力明顯不足的問題，而供應居高不下甚至創(chuàng)出歷史新高，市場的供求關系已發(fā)生逆轉，在核心城市房價不漲的背景下，三四線城市銷售、房價繼續(xù)走高的概率不大。即使三四線城市今年調(diào)控出現(xiàn)放松甚至出臺刺激性政策，也難以扭轉當前需求下滑的態(tài)勢，特別是今年棚改的開工量出現(xiàn)大幅萎縮的情況下，很多三四線城市將雪上加霜，銷售將面臨較大的困難。