??一、本月樓市政策聚焦：十四五規(guī)劃明確“房住不炒”，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展

??10月份，房地產(chǎn)政策環(huán)境由緊趨穩(wěn)。中央層面，繼前幾個(gè)月多次房地產(chǎn)主題會(huì)議堅(jiān)持“房住不炒”定位、防范房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)并提出重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則之后，10月26日至29日，中共第十九屆五中全會(huì)審議通過(guò)了《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》，提出了堅(jiān)持“房住不炒”和因城施策、堅(jiān)持租購(gòu)并舉、全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興、推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化、促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展等重要論述。

??地方層面，10月份地方調(diào)控明顯縮量，調(diào)控整體仍維持“緊多松少”的特點(diǎn)。從調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，城市加入“限購(gòu)限售潮”步伐放緩，本月僅有徐州市出臺(tái)了相關(guān)政策，調(diào)控收緊集中表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管上，寬松性政策仍聚焦在人才引進(jìn)和放寬落戶上。本期報(bào)告主要對(duì)10月份房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??二、中央政策：保持房地產(chǎn)調(diào)控定力，推動(dòng)綠色建筑和文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展

??1.  政策跟蹤

??2.  政策小結(jié)及重點(diǎn)政策解讀

??（1）政策小結(jié)

??本月宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持相對(duì)寬松，LPR已連續(xù)6個(gè)月未作調(diào)整，流動(dòng)性保持合理充裕。在房地產(chǎn)調(diào)控方面，在堅(jiān)持“房住不炒”定位前提下，中央將全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興、推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化納入十四五規(guī)劃建議重要內(nèi)容，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了契機(jī)。此外，中央層面還就房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出臺(tái)了相關(guān)政策支持，一是支持綠色建筑發(fā)展，在南京、杭州、青島等六市開(kāi)展試點(diǎn)，積極推廣綠色建筑和綠色建材應(yīng)用；二是支持文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，啟動(dòng)第一批國(guó)家文化和旅游消費(fèi)試點(diǎn)城市和示范城市申報(bào)評(píng)選工作，并計(jì)劃到2022年，建設(shè)100個(gè)試點(diǎn)城市、30個(gè)示范城市等。

??（2）重點(diǎn)政策解讀：《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》發(fā)布

??10月26日至29日，中國(guó)共產(chǎn)黨第十九屆中央委員會(huì)第五次全體會(huì)議于北京召開(kāi)，會(huì)議審議通過(guò)了《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》（以下簡(jiǎn)稱《建議》）。11月3日，新華網(wǎng)受權(quán)發(fā)布《建議》。

??《建議》分為三大板塊。第一板塊為總論，主要闡述決勝全面建成小康社會(huì)取得決定性成就、我國(guó)發(fā)展環(huán)境面臨深刻復(fù)雜變化、到2035年基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化遠(yuǎn)景目標(biāo)、“十四五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展指導(dǎo)思想、必須遵循的原則和主要目標(biāo)。第二板塊為分論，總體上按照新發(fā)展理念的內(nèi)涵來(lái)組織，分領(lǐng)域闡述“十四五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和改革開(kāi)放的重點(diǎn)任務(wù)，明確了從科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)、深化改革、鄉(xiāng)村振興、區(qū)域發(fā)展，到文化建設(shè)、綠色發(fā)展、對(duì)外開(kāi)放、社會(huì)建設(shè)、安全發(fā)展、國(guó)防建設(shè)等重點(diǎn)領(lǐng)域的思路和重點(diǎn)工作，作出工作部署。第三板塊為結(jié)尾，主要闡述加強(qiáng)黨中央集中統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、推進(jìn)社會(huì)主義政治建設(shè)、健全規(guī)劃制定和落實(shí)機(jī)制等內(nèi)容。

??從房地產(chǎn)角度來(lái)看，《建議》為“十四五”期間房地產(chǎn)發(fā)展釋放以下四大信號(hào)：

??（1）“房住不炒”仍是“十四五”樓市調(diào)控主基調(diào)，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展。《建議》在全面促進(jìn)消費(fèi)部分提出，“推動(dòng)汽車等消費(fèi)品由購(gòu)買管理向使用管理轉(zhuǎn)變，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”，在推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化部分提出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策”，此舉彰顯了政策調(diào)控意在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，并非一味打壓。事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)仍是我國(guó)重要支柱性產(chǎn)業(yè)，住房消費(fèi)也一直是拉動(dòng)我國(guó)內(nèi)需的有力杠桿，尤其在推動(dòng)構(gòu)建國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)新發(fā)展格局，全面促進(jìn)消費(fèi)，拓展投資空間過(guò)程中，支持合理住房需求釋放，意義重大，在“因城施策”落實(shí)下，未來(lái)地方調(diào)控政策分化預(yù)期將進(jìn)一步加劇，松緊互現(xiàn)或成常態(tài)。而毫不動(dòng)搖堅(jiān)持“房住不炒”定位，既是讓全體人民住有所居，也是為促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境，對(duì)合理住房需求釋放有積極意義。

??（2）新型城鎮(zhèn)化和城市群都市圈建設(shè)為房地產(chǎn)發(fā)展提供強(qiáng)大動(dòng)能。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)階段逐漸轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展成為城鎮(zhèn)化建設(shè)主要方向。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦認(rèn)為，今后五到十年，都市圈和城市群加快發(fā)展是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最大的結(jié)構(gòu)性潛能，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新風(fēng)口。此次《建議》提出，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設(shè)、管理，合理確定城市規(guī)模、人口密度、空間結(jié)構(gòu)，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展；優(yōu)化行政區(qū)劃設(shè)置，發(fā)揮中心城市和城市群帶動(dòng)作用，建設(shè)現(xiàn)代化都市圈。推進(jìn)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)。推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)等，預(yù)示著推動(dòng)城市群都市圈建設(shè)將是“十四五”重要發(fā)展規(guī)劃。隨著城市群都市圈建設(shè)的不斷深入，城市或區(qū)域生產(chǎn)要素及人口流動(dòng)將更加便利。有利的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和高頻的人口流動(dòng)也將為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供強(qiáng)大動(dòng)能。

??（3）全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興和推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展為房地產(chǎn)發(fā)展提供較大下沉空間。《建議》將全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興、推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化作為重要組成部分。其中，在優(yōu)先發(fā)展農(nóng)業(yè)農(nóng)村部分，《建議》提出，把鄉(xiāng)村建設(shè)放在社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的重要位置，健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展機(jī)制，推動(dòng)城鄉(xiāng)要素平等交換、雙向流動(dòng)，極探索實(shí)施農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度等。在推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展部分，《建議》提出，健全區(qū)域戰(zhàn)略統(tǒng)籌、市場(chǎng)一體化發(fā)展、區(qū)域合作互助、區(qū)際利益補(bǔ)償?shù)葯C(jī)制，更好促進(jìn)發(fā)達(dá)地區(qū)和欠發(fā)達(dá)地區(qū)、東中西部和東北地區(qū)共同發(fā)展等。習(xí)近平總書(shū)記在對(duì)《建議》的說(shuō)明中也明確提出，“十四五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展要以推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展為主題。當(dāng)前，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，發(fā)展中的矛盾和問(wèn)題集中體現(xiàn)在發(fā)展質(zhì)量上。這就要求我們必須把發(fā)展質(zhì)量問(wèn)題擺在更為突出的位置，著力提升發(fā)展質(zhì)量和效益。由此可見(jiàn)，全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展將是“十四五”期間黨和國(guó)家的重要工作內(nèi)容，而隨著政策的傾斜和生產(chǎn)要素的流動(dòng)，鄉(xiāng)村和相對(duì)落后區(qū)域或?qū)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提供更多機(jī)會(huì)。

??（4）堅(jiān)持租購(gòu)并舉，住房租賃市場(chǎng)趨向規(guī)范穩(wěn)健發(fā)展。作為我國(guó)住房制度體系的重要組成部分，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展既能調(diào)節(jié)我國(guó)住房交易市場(chǎng)壓力，又能很好地滿足人民剛性住房需求，同時(shí)對(duì)貫徹落實(shí)“房住不炒”定位也具有積極意義。事實(shí)上，自2016年國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》以來(lái)，無(wú)論是中央層面還是地方層面，都出臺(tái)了很多支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策，住房租賃市場(chǎng)建設(shè)已取得顯著成效。此次《建議》再次提出，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，有效增加保障性住房供給，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給等，體現(xiàn)了中央堅(jiān)持“以人為本”的發(fā)展理念，強(qiáng)調(diào)住有所居，預(yù)計(jì)未來(lái)住房租賃市場(chǎng)規(guī)范性政策和支持性政策仍會(huì)增加，尤其是隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的深入和集體建設(shè)用地允許入市建設(shè)租賃住房，住房租賃市場(chǎng)在規(guī)范穩(wěn)健發(fā)展的同時(shí)，也將增添新的活力。  

??三、地方政策：堅(jiān)持因城施策，調(diào)控風(fēng)向延續(xù)從緊

??1.  政策跟蹤

??（1）行政限制政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）住房保障政策

??（5）人口人才政策

??（6）市場(chǎng)監(jiān)管政策

??2.  政策小結(jié)

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2020年10月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策29條，較上月明顯減少，這主要與下半年房地產(chǎn)調(diào)控驟然加強(qiáng)、市場(chǎng)逐漸進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行期有關(guān)。其中，寬松性政策10條，緊縮性政策15條，中性政策4條。10月份地方調(diào)控整體延續(xù)從緊風(fēng)向，但調(diào)控力度較前兩個(gè)月明顯降低，城市加入”限購(gòu)限售潮“節(jié)奏放緩。

??從10月地方調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，地方收緊調(diào)控主要表現(xiàn)在加強(qiáng)行政限制、土地出讓管控和市場(chǎng)監(jiān)管等方面。其中，浙江紹興、衢州、湖南長(zhǎng)沙等地相繼出臺(tái)”限地價(jià)+競(jìng)自持“等土地出讓規(guī)則，保障住宅用地市場(chǎng)平穩(wěn)有序，紹興、衢州、徐州等地對(duì)商品房預(yù)（銷）售及房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序作出嚴(yán)格規(guī)范，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，徐州再次明確，對(duì)市區(qū)戶籍居民家庭及非戶籍居民家庭購(gòu)房執(zhí)行嚴(yán)格限售政策。在市場(chǎng)監(jiān)管方面，典型代表有：北京啟動(dòng)限購(gòu)執(zhí)行、商品房預(yù)售資金監(jiān)管等三項(xiàng)專項(xiàng)檢查，銀川市出臺(tái)新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，南京、合肥發(fā)文引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，蘇州、昆山加強(qiáng)新建成品住房銷售管理等。地方放寬調(diào)控則集中表現(xiàn)在人口人才政策上，本月龍泉、慈溪、寧波市杭州灣新區(qū)、廈門、青島、蘭州市蘭州新區(qū)等地相繼加入人才搶奪戰(zhàn)，主要從就業(yè)扶持、住房保障和購(gòu)房補(bǔ)助等方面出臺(tái)措施。

??四、10月重要事項(xiàng)復(fù)盤

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.  中央層面

??從我國(guó)前三季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況來(lái)看，呈現(xiàn)出主要指標(biāo)由負(fù)轉(zhuǎn)正、內(nèi)生動(dòng)能不斷增強(qiáng)、社會(huì)民生持續(xù)改善、市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)步向好等四大突出特點(diǎn)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策取得明顯效果。10月21日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，要圍繞完成全年發(fā)展主要目標(biāo)任務(wù)，保持宏觀政策連續(xù)性有效性，繼續(xù)抓好直達(dá)機(jī)制落實(shí)，提高資金使用效益。且在構(gòu)建國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)發(fā)展新格局過(guò)程中，擴(kuò)大內(nèi)需仍是戰(zhàn)略基點(diǎn)，預(yù)計(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策將延續(xù)穩(wěn)定寬松，市場(chǎng)流動(dòng)性合理充裕，市場(chǎng)利率水平總體穩(wěn)定。

??在房地產(chǎn)方面，十四五規(guī)劃明確堅(jiān)持“房住不炒“定位，調(diào)控立場(chǎng)保持堅(jiān)定，同時(shí)提出全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興、推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展、促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展等重要論述，充分肯定了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用。立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，有保有控，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??2.  地方層面

??受調(diào)控收緊影響，10月地方出臺(tái)房地產(chǎn)政策明顯縮量。基于中央層面始終保持房地產(chǎn)調(diào)控定力和下半年以來(lái)雷厲風(fēng)行的調(diào)控手段，預(yù)計(jì)下一階段房地產(chǎn)政策環(huán)境仍將從緊，地方在出臺(tái)調(diào)控政策時(shí)仍會(huì)保持審慎，熱點(diǎn)城市及房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市仍將面臨調(diào)控收緊，不排除有更多城市加入”限購(gòu)限售潮“。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控目的在于穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。伴隨著熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼得到有效管控，房地產(chǎn)政策環(huán)境也將由緊向穩(wěn)轉(zhuǎn)變。《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》也明確提出，要堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。在此指導(dǎo)下，未來(lái)地方調(diào)控分化預(yù)計(jì)將進(jìn)一步加劇，樓市羸弱的三四線城市或?qū)⒙氏瘸鍪郑ㄟ^(guò)加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房落戶、給予購(gòu)房補(bǔ)貼或稅收優(yōu)惠等手段穩(wěn)定樓市，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管則將保持高壓。

執(zhí)筆：王錚嶸

中房研協(xié) 測(cè)評(píng)研究中心 研究員