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??導(dǎo)語(yǔ)

??房?jī)r(jià)下行帶走了短期投資投機(jī)需求，真實(shí)的購(gòu)房需求顯現(xiàn)。多數(shù)曾經(jīng)的網(wǎng)紅盤或進(jìn)入保本和微利期，樓市財(cái)富效應(yīng)預(yù)期也將持續(xù)減弱。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??隨著樓市下行，二手房持續(xù)以價(jià)換量，而新房市場(chǎng)因地價(jià)高位持穩(wěn)而使得房?jī)r(jià)相對(duì)堅(jiān)挺，因而熱門城市一二手房已經(jīng)由此前的價(jià)格倒掛變?yōu)檎騼r(jià)差逐步擴(kuò)大，下文我們以杭州為例，具體看一下當(dāng)前其一二手房?jī)r(jià)格變化和區(qū)域特征，隨著新房市場(chǎng)熱度下降，此前曾經(jīng)的熱門板塊“萬人搖”樓盤是仍能獲利還是面臨破發(fā)，哪些樓盤保值增值性更為良好呢？

??01

??一二手房?jī)r(jià)“倒掛”于2022年中逆轉(zhuǎn)且價(jià)差逐月拉大，錢塘、臨平二手已低于新房約35%

??從杭州2020年以來一二手成交均價(jià)變動(dòng)情況來看，因新房房?jī)r(jià)穩(wěn)中有增、高位波動(dòng)，而二手房“先增后降”自2022年中以來波動(dòng)下行，一二手房房?jī)r(jià)也由此前的顯著倒掛轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前正向價(jià)差的持續(xù)擴(kuò)大，尤其是2024年以來，新房與二手房?jī)r(jià)差已由3月的1297元/平方米擴(kuò)大至9月的5466元/平方米。

??分區(qū)域來看，當(dāng)前僅西湖區(qū)一二手房仍存價(jià)格倒掛，余下多數(shù)區(qū)域一二手房保持正向價(jià)差。而價(jià)差較為顯著的當(dāng)屬錢塘區(qū)和臨平區(qū)，2024年9月末新房和二手房?jī)r(jià)差比值均在1.5以上，新房成交均價(jià)顯著高于二手，而絕對(duì)量層面，新房和二手房正向價(jià)差也達(dá)到了約1萬元/平方米。

??02

??曾經(jīng)萬人搖紅盤7成以上尚能盈利，高溢價(jià)和破發(fā)都是個(gè)別現(xiàn)象

??伴隨著二手房?jī)r(jià)持續(xù)下行，此前熱門板塊“一房難求”的萬人搖樓盤，當(dāng)前二手房?jī)r(jià)也面臨下行危機(jī)，我們統(tǒng)計(jì)了2018年-2021年，杭州共出現(xiàn)了32次“萬人搖”，涉及20個(gè)樓盤，遍布義橋、星橋、未來科技城、三墩、錢江世紀(jì)城、良渚等多個(gè)板塊，而從2024年9月尚有成交的14個(gè)小區(qū)來看，對(duì)比其之前新房成交均價(jià)和當(dāng)前二手房成交均價(jià)來看，7成以上尚能盈利（回報(bào)率大于0%），高溢價(jià)（回報(bào)率45%以上）和破發(fā)（回報(bào)率小于0%）都是個(gè)別現(xiàn)象。

??03

??高溢價(jià)盤普遍板塊成熟+入市時(shí)間早，破發(fā)盤則投機(jī)比例較高

??聚焦高溢價(jià)樓盤、微利樓盤和破發(fā)樓盤，大體有有以下幾點(diǎn)特征：

??一是回報(bào)率大于45%高溢價(jià)樓盤普遍入市時(shí)間較早，市場(chǎng)仍處急速上升期，購(gòu)入房?jī)r(jià)也相對(duì)較低，即便當(dāng)前二手房?jī)r(jià)下行，仍有很高的溢價(jià)空間，加之板塊供應(yīng)稀缺或配套健全，成交活躍度也相對(duì)較高。以融信保利創(chuàng)世紀(jì)項(xiàng)目為例，2024年9月二手房成交均價(jià)為60938元/平方米，對(duì)比新房34700元/平方米的均價(jià)，回報(bào)率仍高達(dá)75.61%。事實(shí)上，錢江世紀(jì)城一直是杭州最熱門板塊之一，創(chuàng)世紀(jì)作為錢江世紀(jì)城唯一的“萬人搖”紅盤，二手房帶看量一直名列前茅，2024年前9月成交58套房源。不過對(duì)比起高點(diǎn)8萬元/平方米的成交均價(jià)，二手房?jī)r(jià)也有約25%的跌幅。

??二是回報(bào)率處于0%-25%之間的微利樓盤，多為剛需剛改盤，除綠城楊柳郡四期之外，打新階段新房?jī)r(jià)格都不超過3萬元/平方米，所處地段板塊一般依賴地鐵或城建配套，承接主城區(qū)外溢的購(gòu)房群體，仍可跑贏市場(chǎng)，但是盈利空間一般。而綠城楊柳郡四期憑借TOD大盤優(yōu)勢(shì)，房?jī)r(jià)也相對(duì)堅(jiān)挺，目前測(cè)算回報(bào)率高達(dá)25%，在這一區(qū)間內(nèi)回報(bào)率居首。

??三是回報(bào)率低于0%的破發(fā)樓盤，當(dāng)前二手房?jī)r(jià)較新房?jī)r(jià)格微跌，跌幅多在15%以內(nèi)。以未來科技城的遠(yuǎn)洋西溪公館為例，2020年創(chuàng)造了“6萬人搖”的紀(jì)錄。西溪公館的新房高層均價(jià)約27917元/平方米，2022年3月二手房成交單價(jià)一度攀升至4.2萬元/平方米，但2024年9月成交均價(jià)僅為25647元/平方米，主要受投資客比例過高、產(chǎn)品戶型過時(shí)以及群租房過多等因素，導(dǎo)致小區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)踩踏、回落的情況。

??而大江東核心區(qū)的融創(chuàng)城也面臨破發(fā)，2019年-2020年融創(chuàng)城共開盤9次，創(chuàng)造了2次“萬人搖”。新房時(shí)期，融創(chuàng)城高層均價(jià)約18352元/平方米。2023年10月融創(chuàng)城二手房成交均價(jià)曾增至2.2萬元/平方米，而今年9月高層房源的簽約均價(jià)為16591元/平方米，相比新房時(shí)價(jià)格，虧損11.9%。主要源于此版塊受杭州樓市自身低迷行情影響，加之潛在購(gòu)房群體有限，因而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)大幅回調(diào)。

??總體來看，隨著一二手房?jī)r(jià)穩(wěn)步回落，二手房以價(jià)換量保持了較好的成交韌性，整體跌幅顯著高于新房，因而也使得前期熱點(diǎn)城市諸如杭州等一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象有所緩解，而回顧那些年熱點(diǎn)片區(qū)曾經(jīng)“萬人搖”紅盤，也可看出整體二手房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)高位回落，對(duì)比當(dāng)前二手房?jī)r(jià)和此前新房?jī)r(jià)格，7成以上尚能盈利（回報(bào)率大于0%），高溢價(jià)（回報(bào)率45%以上）和破發(fā)（回報(bào)率小于0%）都是個(gè)別現(xiàn)象。

??漲幅顯著的高溢價(jià)樓盤主要為那些入市時(shí)間較早、因限價(jià)影響、區(qū)域板塊供應(yīng)稀缺、配套相對(duì)成熟的高性價(jià)比樓盤，諸如融信保利創(chuàng)世紀(jì)成交活躍度較高；而破發(fā)盤主要為前期投資投機(jī)過度、缺乏地緣性客戶基礎(chǔ)的剛需剛改盤。

??預(yù)判后市，我們認(rèn)為，短期內(nèi)二手房?jī)r(jià)暫未止跌，不過跌幅有放緩趨勢(shì)，與新房房?jī)r(jià)正向價(jià)差還將進(jìn)一步擴(kuò)大，對(duì)于此前萬人搖的網(wǎng)紅盤來看，房?jī)r(jià)下行帶走了短期投資投機(jī)需求，真實(shí)的購(gòu)房需求顯現(xiàn)，除了早期入市的客群資產(chǎn)尚可實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)外，余下多數(shù)曾經(jīng)的網(wǎng)紅盤或進(jìn)入保本和微利期，樓市財(cái)富效應(yīng)預(yù)期也將持續(xù)減弱。