??新年伊始，不少熱點(diǎn)城市開(kāi)始新一輪政策加碼，強(qiáng)化產(chǎn)品力建設(shè)成為更多房企適應(yīng)市場(chǎng)、防范風(fēng)險(xiǎn)的重要著力點(diǎn)。在深度分析了2020年在售的2000多個(gè)住宅項(xiàng)目基本信息、戶型、室內(nèi)精裝設(shè)計(jì)、社區(qū)空間和社區(qū)景觀五大方面30多個(gè)指標(biāo)后，克而瑞研究中心產(chǎn)品力研究小組推出了住宅產(chǎn)品指標(biāo)系列解讀。

??◎  作者 / 產(chǎn)品力研究小組

??架空層是指建筑物中僅以結(jié)構(gòu)柱或剪力墻作為支撐、無(wú)圍合外墻的敞開(kāi)空間層，即與外部鏈接性良好的半室內(nèi)、公共型灰空間。它在一定程度上能淡化建筑內(nèi)外空間的界限，在建筑空間序列中起到過(guò)渡、連接、轉(zhuǎn)化和襯托等作用，尤其是經(jīng)歷了疫情之后的人們對(duì)社區(qū)活動(dòng)空間提出更高要求，使得架空層景觀也出現(xiàn)在越來(lái)越多的社區(qū)空間設(shè)計(jì)中。

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??近6成項(xiàng)目設(shè)置架空層

??2020年所有在售項(xiàng)目中，設(shè)有架空層的比例達(dá)58%，已經(jīng)成為產(chǎn)品和品牌價(jià)值提升重要途徑。

??架空層的發(fā)展

??架空層并非騰空出世。在傳統(tǒng)建筑中，江南水鄉(xiāng)依水而建的高腳樓、傣家竹樓、苗家吊腳樓、蘇州園林的水榭、山西懸空寺等無(wú)不含有架空層。

??上世紀(jì)80年代初，架空層廣泛出現(xiàn)在公家房、単位集資房中。由于大部分架空層結(jié)構(gòu)墻體多且雜亂、空間零散且大小不一，為設(shè)計(jì)帶來(lái)不小難度，導(dǎo)致過(guò)去不太受到重視。僅是將結(jié)構(gòu)落地、層高較低的區(qū)域用作停自行車(chē)、管道層、雜物間等功能。隨后又常作為停車(chē)位、物業(yè)用房、水電控制房等用途使用。因此，人們對(duì)于傳統(tǒng)架空層印象是陰暗、逼仄的，停留在堆放雜物，存放電動(dòng)車(chē)、自行車(chē)，至多形成簡(jiǎn)易鄰里中心，設(shè)一些過(guò)時(shí)的健身器材，缺乏實(shí)用性和美觀性，架空層成為“被架空的一層”。

??從2005年至今，架空層通過(guò)景觀設(shè)計(jì)和場(chǎng)景打造逐漸成為居住區(qū)品質(zhì)的象征。它不僅增加了空間層次感和居住舒適度，還能釋放更多社交活動(dòng)空間，減輕由于現(xiàn)代建筑使城市空間分離成私密空間和公共空間造成的感情疏遠(yuǎn)。

??回顧架空層的發(fā)展，大致可以歸納為四個(gè)階段：

??1.0時(shí)代——簡(jiǎn)單器械布置和簡(jiǎn)單裝飾

??2.0時(shí)代——設(shè)定基本的功能分區(qū)

??3.0時(shí)代——植入豐富的主題場(chǎng)景

??4.0時(shí)代——場(chǎng)景模塊+內(nèi)容植入與運(yùn)營(yíng)

??當(dāng)前架空層營(yíng)建的整體市場(chǎng)環(huán)境大概處于2.0-3.0的階段，但有的房企卻已經(jīng)開(kāi)始邁向4.0時(shí)代。

??綠城的“架空層主題館設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化體系”，設(shè)定了“童夢(mèng)童享、悅動(dòng)空間、生活品鑒、藝術(shù)欣賞”四大主題，包含童玩空間、小業(yè)主學(xué)堂、友球會(huì)、閱覽室、棋藝館等八大空間。綠城不斷優(yōu)化提升架空層設(shè)計(jì)，將一些在家里無(wú)法實(shí)現(xiàn)或者不便實(shí)現(xiàn)的功能“轉(zhuǎn)移”到架空層，作為室內(nèi)空間的延續(xù)。

??融創(chuàng)的“歸心社區(qū)”落地杭州杭源御潮府，對(duì)傳統(tǒng)架空層進(jìn)行重新定義，通過(guò)對(duì)果殼PARK、書(shū)享ZONE、足跡SPACE等空間展開(kāi)集中式布局，將兒童，養(yǎng)老，運(yùn)動(dòng)等功能納入其中，呈現(xiàn)出一個(gè)功能融匯、場(chǎng)景相通的整體化生活空間。

??02

??一線城市項(xiàng)目架空層占比最低

??2020年所有在售項(xiàng)目中，我們發(fā)現(xiàn)均價(jià)比值≤1.0、1.5＜均價(jià)比值≤2.0的剛需和改善項(xiàng)目中，項(xiàng)目設(shè)置架空層占比50%。1.0＜均價(jià)比值≤1.5、＞2.0的剛改和高端項(xiàng)目中，項(xiàng)目設(shè)置架空層占比卻呈下降趨勢(shì)，分別為37%與38.5%。

??結(jié)合2020年不同城市能級(jí)在售項(xiàng)目架空層設(shè)置比例圖，我們發(fā)現(xiàn)一線城市項(xiàng)目設(shè)置架空層比例最低為39.2%。這是由于一線城市住宅低層全部架空成本過(guò)高。以上海為例，尚海灣·豪庭、翡麗甲第、綠地海珀外灘等項(xiàng)目都設(shè)有架空層，而一般住宅很少規(guī)劃，即便規(guī)劃，也只有一棟或者兩棟樓，成本過(guò)高是主要原因。

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??架空層需強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)、升級(jí)服務(wù)

??在一切的規(guī)劃中，人，總是最核心的主角。只有在客戶體驗(yàn)感上持續(xù)展開(kāi)思考、不斷深研、不斷精進(jìn)，才能真正打造目標(biāo)客群生活與交互的理想空間。

??房企在打造架空層空間的同時(shí)，更重要的是通過(guò)內(nèi)容塑造、場(chǎng)景構(gòu)建以及服務(wù)的持續(xù)輸出和升級(jí)提升自身軟實(shí)力，這就需要房企長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)和管理。

??目前，不少房企將架空層空間與品牌活動(dòng)相串聯(lián)，植入多樣社區(qū)活動(dòng)，既增強(qiáng)了物理空間的使用率，也使品牌活動(dòng)更落地，進(jìn)而激發(fā)社群活力，以優(yōu)質(zhì)體驗(yàn)實(shí)現(xiàn)微循環(huán)。

??融創(chuàng)的書(shū)享活動(dòng)已運(yùn)作多年，書(shū)享ZONE成為了其固定的物理承載空間。寧波逸樹(shù)架空層以“日常的展覽館”為主題，后期更換不同主題的展覽，結(jié)合小型主題講座，形成常換常新的空間。

??2017年起，德信地產(chǎn)“彩虹橋計(jì)劃”在杭州錢(qián)江府、衢州君宸、常州德信佳源君宸府等多個(gè)項(xiàng)目上落地生根。通過(guò)“全齡層、全時(shí)段、全功能”的全家庭園區(qū)優(yōu)配系統(tǒng)的設(shè)置，將物理屬性配套體系升級(jí)為園區(qū)生活服務(wù)體系，全面升級(jí)打造有溫度的知己社區(qū)。

??東原集團(tuán)重視產(chǎn)品背后空間營(yíng)造所帶來(lái)的生活創(chuàng)造，對(duì)傳統(tǒng)架空層進(jìn)行“顛覆重構(gòu)”，將架空層精裝標(biāo)準(zhǔn)1.0升級(jí)至1.1，在滿足全齡化、全維度、延展生活空間的社區(qū)的同時(shí)，融入舒適、便捷、美學(xué)的生活理念，真正把架空層打造成東原社區(qū)場(chǎng)景營(yíng)造的亮點(diǎn)。讓生活的范圍不再局限于“小家”，而是真正通過(guò)社區(qū)場(chǎng)景空間的打造，將溫情延展至社區(qū)，變成充滿人情味的“大家”。